日本的房產(chǎn)，特別是東京的公寓，由于出租率較高、租金穩(wěn)定、租金回報(bào)率較高等優(yōu)勢(shì)，一直受到投資客的青睞。這其中，有的投資客一味追求超高的投資回報(bào)，會(huì)選擇一些總價(jià)較低的二手房來(lái)投資。雖然說在日本，總價(jià)較低的二手房仍有投資價(jià)值，但在投資此類房產(chǎn)時(shí)，還請(qǐng)注意區(qū)分“幽靈公寓”和“事故物件”！

日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)相當(dāng)成熟，掛牌上市的二手房銷售價(jià)格基本上都符合市場(chǎng)行情，東京公寓的租金回報(bào)率常年穩(wěn)定在5%左右。但如果有的公寓總價(jià)過低，甚至租金回報(bào)率達(dá)到了10%左右，那么就要注意了，需要自己評(píng)估這樣的公寓有沒有安全隱患、投資風(fēng)險(xiǎn)等問題。

并不是說房齡較老的公寓就不值得投資，日本有些年齡較老的公寓，由于保養(yǎng)得當(dāng)，維護(hù)較好，也成為了受人歡迎的復(fù)古公寓。而有些公寓由于養(yǎng)護(hù)不到位，過早的成為“老破小”的情況也有，有的甚至變成了“幽靈公寓”。

這些淪為“老破小”的老舊公寓，往往就是因?yàn)闃I(yè)主們?cè)缙诓辉敢饣ㄥX養(yǎng)護(hù)，年久失修后顯出破敗的景象，年輕人紛紛搬離此處，租客變少、空房較多。就剩下一些老年人居住在此。還有一些業(yè)主因?yàn)檫^世后找不到繼承人，房子無(wú)法處理只能空置。由于一些業(yè)主難以聯(lián)系到，即使業(yè)主大會(huì)需要作出利于物業(yè)的決議，但因?yàn)橥獾臉I(yè)主人數(shù)不夠，也導(dǎo)致決議無(wú)法通過和執(zhí)行，那么整個(gè)公寓樓只能越來(lái)越破敗，進(jìn)入惡性循環(huán)。而有的業(yè)主為了盡快“脫手”，特意將房子重新裝修后出售，如果買家被公寓室內(nèi)新裝修的狀況所迷惑而不幸購(gòu)入了這樣的公寓的話，無(wú)論自住或想用于出租，或想再次出售時(shí)，都會(huì)變得比較困難和麻煩。這種情況，甚至比投資“事故物件”更可悲。

另外，日本所謂的“事故物件”大致是以下幾種情況：

1. 由于自殺或兇殺等導(dǎo)致的非自然死亡
2. 由于事故或火災(zāi)等的造成的意外死亡
3. 由于孤獨(dú)死或病故等，遺體在72小時(shí)內(nèi)或超過72小時(shí)后才被發(fā)現(xiàn)的
4. 曾經(jīng)被用于住房以外的用途，如風(fēng)俗店、黑社會(huì)據(jù)點(diǎn)等
5. 以前的住戶有犯法被逮捕的情況，如毒販，殺人犯等
6. 住進(jìn)去產(chǎn)生讓人心神不寧或周圍有讓人不愉快的設(shè)施，如緊鄰墳地等

日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，在出售事故物件時(shí)，賣家或中介人員對(duì)買家有告知的義務(wù)，也就是房屋買賣是在投資人在明確知道所要購(gòu)買的房產(chǎn)為事故房的前提下而做出決定的。因?yàn)槭鹿史康匿N售價(jià)格明顯低于正常物件的價(jià)格，所以也有不少人在明明知道有事故的前提下，依然愿意購(gòu)買。即使購(gòu)入事故物件，也相應(yīng)有很多處理辦法，而且隨著離事故發(fā)生的時(shí)間越久遠(yuǎn)，房產(chǎn)價(jià)值也會(huì)慢慢恢復(fù)為市場(chǎng)正常價(jià)格，將來(lái)出手時(shí)也有一定的利潤(rùn)空間。日本的投資客中，有近三成的人表示愿意投資事故物件，由此看出事故物件有其特有的魅力。

而與事故物件相比，幽靈公寓處理起來(lái)就顯得困難多了，所以在購(gòu)房之初，也不能一味地追求高租金回報(bào)。要充分了解房產(chǎn)情況，進(jìn)行實(shí)地考察，除了考察房屋內(nèi)部情況外，也要注意公共區(qū)域的部分，對(duì)房屋的設(shè)備設(shè)施、周圍鄰居的情況、維修基金的使用情況及結(jié)余等進(jìn)行充分的了解。如果發(fā)現(xiàn)樓體外觀有明顯破敗的痕跡、公共區(qū)域臟亂差、空房較多、維修基金欠繳、常年沒有維護(hù)記錄等情況下，即使公寓內(nèi)部裝修再好，也請(qǐng)謹(jǐn)慎投資。