“房?jī)r(jià)是永遠(yuǎn)都會(huì)上漲的！”這種認(rèn)知早已被日本驗(yàn)證不過是個(gè)“神話”。事實(shí)證明，“房子也可以很不值錢、甚至可以成為負(fù)資產(chǎn)”。在日本樓市泡沫崩潰的時(shí)候，有很多貸款買房的日本人因此破產(chǎn)了，他們是怎么做到的？
 

“當(dāng)初6000萬日元買的房子，暴跌至1200萬日元，我們的生活瞬間陷入了'地獄'！”日本的森夫婦發(fā)出了這樣的感慨。

森夫婦在年輕的時(shí)候，以首付2500萬日元、貸款3500萬日元，即總價(jià)6000萬日元購(gòu)買了一幢一戶建用于居住，每個(gè)月還款金額14.5萬日元。當(dāng)剩余貸款還有2000萬元時(shí)，森先生的事業(yè)受挫，收入大幅減少，每個(gè)月的還貸壓力太大，于是決定把房子賣掉。然而，因?yàn)楫?dāng)時(shí)日本泡沫經(jīng)濟(jì)持續(xù)惡化，影響的不僅僅是個(gè)人的收入，連房產(chǎn)價(jià)值也大幅下跌。森先生的房子市值縮水到了1200萬日元，這樣的結(jié)果讓森夫婦感覺難以接受。由于房產(chǎn)抵押給貸款銀行了，為了盡快將房屋出手，在與銀行協(xié)商后，銀行同意森夫婦可以自行出售房屋，至少這樣比被銀行拍賣能賣出更多的價(jià)格。于是，森夫婦當(dāng)初以6000萬日元購(gòu)買的房子，最終以1300萬的價(jià)格賣掉了，森先生一家也搬入了出租公寓中居住。然而，在把所有房款交給銀行后，扣除各項(xiàng)滯納金、手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用后，森先生仍然欠銀行約900萬日元，實(shí)在難以承受經(jīng)濟(jì)上和心理上的壓力，所以無奈之下選擇了自我破產(chǎn)，于是他發(fā)出了之前的感慨。
 

從這個(gè)例子不難看出，房?jī)r(jià)是呈波動(dòng)性的，“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲”只是一個(gè)神話。如果看不準(zhǔn)投資時(shí)機(jī)，房產(chǎn)也有可能成為足以讓人破產(chǎn)的負(fù)資產(chǎn)。那么什么時(shí)候適合加高杠桿在日本買房進(jìn)行房產(chǎn)投資呢？
 

如果購(gòu)房的首付款及銀行貸款的總額度與所購(gòu)買的房產(chǎn)價(jià)值保持平衡時(shí)，且房?jī)r(jià)呈上升趨勢(shì)時(shí)，也就是房產(chǎn)價(jià)值超過首付及貸款金額時(shí)，屬于“低貸款”模式（如圖①②），此時(shí)購(gòu)房是比較合適的。當(dāng)將來還清貸款時(shí)，高價(jià)值的房產(chǎn)就完全屬于個(gè)人，這樣的投資比較理想，房主的幸福感也比較高。反之，如果有人使用“0”首付購(gòu)房，或支付部分首付款再申請(qǐng)一定的銀行貸款購(gòu)房時(shí)，如果房產(chǎn)處于貶值階段，剩余貸款超過房產(chǎn)價(jià)值時(shí)，則屬于“超額貸款”（如圖③④），這樣往往貸款利率很高，即使償還了很多貸款，但剩余還款的本金部分仍然很高。當(dāng)房?jī)r(jià)大幅下跌時(shí)，如果不能及時(shí)提前還款的話，之后想償還剩余貸款將會(huì)變得越來越困難，就容易出現(xiàn)森夫婦的困境。這樣的情況就不適合做房產(chǎn)投資，否則即使賠上了首付及已還的房貸部分，仍然還欠銀行大筆資金，如果不能“忍痛”正常還款的話，那就只剩破產(chǎn)的情況了吧。
 

何時(shí)適合在日本買房進(jìn)行房產(chǎn)投資，也可以通過銀行貸款利率加以判斷。當(dāng)樓市處于上升期時(shí)，為了鼓勵(lì)購(gòu)房行為，各大銀行、金融機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)使用貸款，貸款利率相對(duì)較低、同時(shí)政府還會(huì)出臺(tái)各種購(gòu)房補(bǔ)貼政策，如貸款扣減個(gè)人所得稅、返現(xiàn)補(bǔ)貼等。相反，如果房?jī)r(jià)過高，以致影響了經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定時(shí)，一些調(diào)節(jié)手段也會(huì)相繼出現(xiàn)。比如銀行調(diào)高貸款利率、政府出臺(tái)各種控制房?jī)r(jià)的政策時(shí)，就要謹(jǐn)慎投資了。
 

（數(shù)據(jù)來源于CEIC Data）

根據(jù)全球經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)顯示的信息，日本銀行貸款利率最高時(shí)發(fā)生在1980年7月，年利率高達(dá)9.250%。那時(shí)，正是日本房?jī)r(jià)持續(xù)處于高漲，泡沫逐漸膨脹，全民瘋狂投資房產(chǎn)的時(shí)期。相比之下，2021年7月的日本銀行貸款年利率僅為1.475%，而有穩(wěn)定工作的日本籍及日本永住人士享有的優(yōu)惠貸款利率不足1%，一些優(yōu)質(zhì)住宅甚至還可享有購(gòu)房補(bǔ)貼政策。雖然日本的房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，由此則更加佐證，現(xiàn)在日本房產(chǎn)仍處于適合投資的好時(shí)機(jī)。