日本房產(chǎn)近年來的表現(xiàn)不俗，有不少中國人都想投資日本房產(chǎn)。那些早期投資日本房產(chǎn)的人，現(xiàn)在基本都賺了不少錢，也有人準(zhǔn)備換房，或賣房變現(xiàn)。那么，日本房產(chǎn)買賣時(shí)，除了準(zhǔn)備好房款，還需要準(zhǔn)備多少費(fèi)用的預(yù)算呢？就讓我們一起了解一下吧。

01.  房款

房款就是購買房產(chǎn)的價(jià)格，會(huì)在買賣合同上寫明。

外國人購買日本房產(chǎn)時(shí)，可以選擇一次性支付全款。一般訂金/首付為房款的10%，在交房（交鑰匙）前支付剩下90%的尾款。正常情況下，日本房產(chǎn)的交易周期一般為1個(gè)月。而買賣雙方也可相互協(xié)商首付比例及交房時(shí)間等，所以買家盡量要提前準(zhǔn)備好房款及相關(guān)費(fèi)用。

除了全款支付，買房者也可以選擇使用銀行貸款，利用撬動(dòng)金融杠桿來降低風(fēng)險(xiǎn)和增加收益。一般來說，日本籍及日本永住的人，貸款利率不會(huì)超過1%，有些項(xiàng)目甚至是0首付，就可獲得房款100%全額貸款。外國人可以通過在日本注冊(cè)公司，以公司的名義貸款買房。一般首付是房款的4-5成，貸款利率約1.5%-3.5%左右。選擇貸款時(shí)，根據(jù)不同銀行的規(guī)定還需要支付一定的貸款手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

02.  印花稅

印花稅也稱為印紙費(fèi)，是指貼在房屋購買契約書上的印花稅票。稅額因簽約金額分段計(jì)算，并根據(jù)最新政策進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整或享有一定的優(yōu)惠。在日本，印花稅的稅額范圍一般為0～48萬日元。

03.  不動(dòng)產(chǎn)取得稅

不動(dòng)產(chǎn)取得稅類似于我國的購置稅，是指通過買賣或贈(zèng)與取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，或者房屋新建擴(kuò)建的時(shí)候，都道府縣根據(jù)固定資產(chǎn)評(píng)估額征收的地方稅，各地方政府的政策也可以有些許調(diào)整。不動(dòng)產(chǎn)取得稅的稅率為房屋評(píng)估價(jià)的4%+土地評(píng)估價(jià)的3%，在滿足一定條件下，有的房產(chǎn)的評(píng)估額有減半優(yōu)惠政策等。該稅一般在收房后6個(gè)月到1年半左右才能從各都道府縣收到“納稅通知書”，由于時(shí)間間隔稍久，這個(gè)稅非常容易被“遺忘”。

04.  登錄免許稅

登記土地或建筑物的所有權(quán)丶轉(zhuǎn)移以及其他法律權(quán)利（如抵押權(quán)）時(shí)，保存所有權(quán)或轉(zhuǎn)讓登記時(shí)都必須繳納登錄免許稅，也就是登記許可稅。

新建不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)保存登記的稅額是固定資產(chǎn)稅評(píng)價(jià)額（課稅標(biāo)準(zhǔn)額）× 0.4%。此后的所有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記稅額是固定資產(chǎn)稅評(píng)估額的 2%。

根據(jù)稅制調(diào)整，在房產(chǎn)滿足一定的條件及在一定的時(shí)段內(nèi)，新建房產(chǎn)及二手房的稅率均有不同程度的減輕，并享有相應(yīng)的優(yōu)惠政策。具體納稅額可根據(jù)不同房產(chǎn)計(jì)算得出。

05.  司法書士費(fèi)

一般費(fèi)用從幾萬日元到幾十萬日元不等。（網(wǎng)上流傳的司法書士費(fèi)4-10萬的收費(fèi)，是房產(chǎn)交易價(jià)格為1000萬左右時(shí)的費(fèi)用）。

司法書士在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移前，會(huì)核實(shí)登記冊(cè)內(nèi)容，并記錄貸款人的抵押及辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買家等的服務(wù)費(fèi)。根據(jù)房產(chǎn)交易的復(fù)雜程度及司法書士的級(jí)別等，由司法書士給出報(bào)價(jià)。

06.  中介服務(wù)費(fèi)

日本全國統(tǒng)一的房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)為交易價(jià)格的3%+6萬（消費(fèi)稅），這只是一個(gè)速算方法。日本中介費(fèi)其實(shí)也是分段計(jì)費(fèi)的，根據(jù)宅地建物取引業(yè)法的規(guī)定，以房產(chǎn)交易價(jià)格為基礎(chǔ)，總價(jià)低于200萬日元的收取5%、總價(jià)為200萬到400萬日元的收取4%、400萬以上的收3%。另外實(shí)際收取得中介費(fèi)數(shù)額還要再加上10%消費(fèi)稅。

舉個(gè)例子：

總價(jià)5000萬日元的房產(chǎn)，其中土地部分3500萬，房屋部分1500萬（不含稅），以此計(jì)算中介費(fèi)：


一、速算方法：

5000萬× 3％+6萬＝156萬

156萬+156萬×10％＝171.6萬

二、分段計(jì)費(fèi)法：

200萬日元以下的部分：2,00萬 × 5％ ＝ 10萬

200萬至400萬日元的部分：2,00萬 × 4％ ＝ 8萬

400萬日元以上的部分：4600萬 × 3％ ＝ 138萬

10萬+8萬+138萬＝156萬

156萬+156萬×10％＝171.6萬

07.  消費(fèi)稅

消費(fèi)稅是對(duì)納稅義務(wù)人進(jìn)行的日本國內(nèi)交易征稅。對(duì)房產(chǎn)的交易、中介手續(xù)費(fèi)等要征收消費(fèi)稅。但是對(duì)于土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓以及土地使用權(quán)租賃不征收消費(fèi)稅，如果房產(chǎn)賣家為個(gè)人的交易也不征收消費(fèi)稅。消費(fèi)稅的稅額為征稅標(biāo)準(zhǔn) × 10%。

08.  固都稅

固定資產(chǎn)稅額 ＝ 征稅標(biāo)準(zhǔn) × 1.4%（標(biāo)準(zhǔn)稅率）

都市計(jì)劃稅額 ＝ 征稅標(biāo)準(zhǔn) × 最高0.3%（上限稅率）

固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅一般是在購房以后每年都需要繳納的稅項(xiàng)。自每年的1月1日，以固定資產(chǎn)稅評(píng)估額為征稅標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，土地與地上建筑分別評(píng)估，固定資產(chǎn)稅評(píng)估額每3年重新評(píng)估一次，每年1月1日當(dāng)天的不動(dòng)產(chǎn)持有人為納稅義務(wù)人。不過由于房產(chǎn)交易時(shí)間不一定是1月1日當(dāng)天，所以在購買房產(chǎn)時(shí)，當(dāng)年的稅款由賣家繳納，再根據(jù)房產(chǎn)交割時(shí)間，計(jì)算出買賣雙方各自需要承擔(dān)的稅款部分，由買家支付給賣家相應(yīng)的部分。

09.  火災(zāi)保險(xiǎn)（可選）

在日本無論買房或租房，都需要投?；馂?zāi)保險(xiǎn)，雖然投保不是強(qiáng)制的，不過不投保的話，一旦發(fā)生災(zāi)害等損失全部由自己承擔(dān)?；馂?zāi)保險(xiǎn)根據(jù)不同的保險(xiǎn)方案，價(jià)格不同，一般普通的保費(fèi)約為每年1萬日元左右。為了避免損失，大多數(shù)人都會(huì)主動(dòng)投保，一般租住的房子，或使用貸款購買的房子都是有投保火災(zāi)險(xiǎn)的義務(wù)的。

火災(zāi)保險(xiǎn)的承保范圍不僅僅是指因火災(zāi)引發(fā)的損失，還包括雷電、爆炸、風(fēng)災(zāi)等，還可以選擇包括被盜、高空墜物、水災(zāi)等導(dǎo)致房屋破損的火災(zāi)保險(xiǎn)。但是地震、海嘯、火山爆發(fā)而造成的損失不適用于火災(zāi)保險(xiǎn)，可以選擇另外購買地震保險(xiǎn)等其他相應(yīng)的保險(xiǎn)。