在當前全球局勢的影響下，國際金融形勢風云變幻。于是，富裕階層進行合理的海外資產(chǎn)配置，分散投資風險，管理好自己的財富不受損失，已經(jīng)成為了他們的共識，而通過投資日本房產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值是現(xiàn)階段不錯的選擇。那么，為什么要投資日本，而不是其他國家的房產(chǎn)呢？下面我們接著昨天的內(nèi)容，繼續(xù)從投資日本房產(chǎn)的特點及優(yōu)勢的各個方面加以說明。

日元的避險性優(yōu)異

世界公認的三大傳統(tǒng)的避險貨幣為美元、瑞士法郎和日元。在新冠肺炎疫情席卷全球之際，三大貨幣的避險性再一次被印證，尤其日元以其優(yōu)異的表現(xiàn)被更多的人所認可。

日元的強流通性是其成為避險貨幣的先天優(yōu)勢，而日元同時又是低息貨幣，這也是日元成為避險貨幣的直接原因。疫情期間，美國帶頭降息的操作被大眾詬病。一般來說，當別國貨幣降息、貶值時，長期維持低息的日元就幾乎沒有下降空間，當避險情緒來臨時，大量的套現(xiàn)資金就會從高息貨幣市場流出，買入低息的日元，這一優(yōu)勢連黃金都望塵莫及。而且日本有大量的海外資產(chǎn)，同時還是大量外匯的儲備國，這也是日元成為避險貨幣非常重要的原因。日本隱藏的能量是不容小覷的，也因此，日本已經(jīng)反超美國成為國際投資客進行海外資產(chǎn)配置的首選國家。

匯率收益

匯率浮動收益比較難理解，但不能因此被忽略。我們先舉一個例子加以說明：

2019年5月1日前的日元兌人民幣匯率為0.060，而2020年5月1日前的匯率為0.066，如果在日本投資一棟總價為1億日元的公寓樓，2019年購買時的價格約合人民幣600萬，2020年同期價格約合人民幣660萬，一年的時間僅憑匯率變動就獲利約60萬人民幣，匯率收益約10%，這一部分的利潤就是匯率收益了。而如果短期內(nèi)人民幣持續(xù)貶值，匯率收益的空間將持續(xù)增大，這也就理解了為什么富裕階層要進行海外配資的原因之一了。

當然了，利率是上下浮動的，由近期匯率變動的情況分析，在未來一段時期，匯率波動相對穩(wěn)定，未來的走向還需要投資人注意關(guān)注匯率市場的變化及影響因素。

中長期收益值得期待，適合移民

日本是“房住不炒”的典范，多重穩(wěn)定房價的政策，使得短期內(nèi)通過房地產(chǎn)買賣套現(xiàn)獲利成為不太現(xiàn)實的想法。比如說購買的房產(chǎn)在5年內(nèi)上市交易，增值部分的收益將被收取約40%的高額稅率，這一政策就讓炒房者望而卻步。日本的房產(chǎn)并不適合賺快錢，因此也有人認為不適合投資。但其實，如果深入了解政策及測算過投資收益后會發(fā)現(xiàn)，日本房產(chǎn)的中長期收益是被嚴重低估甚至是被忽視了。

在日本現(xiàn)行的寬松的貨幣政策下，日本各大銀行在放貸及利率方面的政策及其優(yōu)惠，日本人及永居者可以獲得0首付購房的優(yōu)惠政策及幾乎0%利率的銀行貸款。日本的新建住宅號稱百年品質(zhì)保證，而開發(fā)商對新房一般還有十年的質(zhì)保期，銀行更喜歡給新房貸款。因此，新筑十年以內(nèi)的次新房在市場上的交易尤為活躍，尤其是核心區(qū)黃金地段的高級公寓項目，更是海外投資客的首選項目。根據(jù)日本房地產(chǎn)的調(diào)控政策，這類房產(chǎn)在購買滿5年后再次交易時，可省下高額的稅費。

而這類房產(chǎn)的租金及增值收益喜人，也是比較適合移民的項目。按照現(xiàn)行日本的移民法案，外國人在滿足一定條件的前提下，通常在日本在留滿5年便可申請歸化即入籍，或在留滿10年便可申請永久居住。而5年、10年的時間點，正好也是所投資的房產(chǎn)適合再次變現(xiàn)的期間，對買賣雙方都是非常合適的。如果投資操作得當，在實現(xiàn)移民的同時，還可以享受優(yōu)惠利率的銀行貸款，撬動杠桿實現(xiàn)利益最大化，房屋的租金收益及房產(chǎn)增值收益預期都會比較理想，還能節(jié)省交易的時間成本。由此可以看出，日本房產(chǎn)投資的中長期收益值得期待。

日本房產(chǎn)的保值屬性

房產(chǎn)作為投資性的商品具有一定的金融屬性，而日本房產(chǎn)在保值抗跌的方面表現(xiàn)優(yōu)異。

日本房地產(chǎn)曾經(jīng)歷過輝煌及樓市泡沫被戳破后的消退階段，價格早已回歸理性，經(jīng)過多年的恢復期，近幾年才有回暖的跡象。目前，日本人均收入及房價比趨于合理區(qū)間，房價基本能夠體現(xiàn)房產(chǎn)本身的價值，并沒有什么泡沫，平均房價約為泡沫期的65%左右，足以證明資產(chǎn)的保值基礎(chǔ)及尚有一定的上升空間。同時，日本過往幾年的房價均以每年5%左右的增幅穩(wěn)步上漲，近年來的租售比也保持在5.5%-8%的合理區(qū)間，且日本的房屋百年的品質(zhì)保證，在現(xiàn)行的經(jīng)濟環(huán)境下，可以說是比較穩(wěn)定的投資項目了。

日本新建塔式高級公寓更是領(lǐng)漲于其他房產(chǎn)類型，去年的售價幾乎翻番。畢竟日本國土面積有限，特別是像東京這樣人口集中的大城市，在土地供應并不充足的情況下，新房供給量更是少之又少，更何況適合建筑大體量高級公寓的相對占地面積較大的地方，且?guī)缀醵际谴缤链缃鸬膬?yōu)質(zhì)地段。稀缺性、高品質(zhì)也成為高級公寓房價上漲的優(yōu)勢。

通過以上十點介紹，相信大家對日本的房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了一定的客觀了解了。但下面還有兩點日本房產(chǎn)獨有的注意事項需要注意：

房產(chǎn)持有成本

日本是一個認可花錢買服務的國家，比如日本人喜歡為信用卡支付年費以獲得更好的服務。同樣的道理，在日本購買房產(chǎn)后，每年還要有一定的持有成本，其中除了固都稅是由國家規(guī)定每年必須繳納的費用以外，諸如物業(yè)管理費、火災保險等費用均由業(yè)主自愿給付。當然了，優(yōu)秀的物業(yè)管理團隊會悉心維護物業(yè)品質(zhì)，是房產(chǎn)在多年后仍具有價值的基礎(chǔ)保證。如遇火災等保險條款里對應的內(nèi)容時，業(yè)主可以獲得相應的補償以減少損失甚至還有通過保險賠付賺錢的可能。

房產(chǎn)投資即貶值

一戶建房屋折舊快但土地面積大，公寓分攤的土地面積小但更具保值性，請根據(jù)購買目的選擇！

可能很多人都聽說過：“日本房產(chǎn)投資即貶值”。這話不假，不過哪個國家的老房子都會貶值吧？而在日本，這句話簡單來說可以理解為：地上建筑的房屋價值會逐年遞減，但土地部分則相對不容易貶值，而是隨著時間的推移有所增值。所以在投資房產(chǎn)前，需要先明確投資目的是什么。如果為了長期持有，那么可以側(cè)重選擇帶院子的一戶建，因為一戶建的占地面積比公寓的更大，土地的保值性更佳。如果想等房產(chǎn)升值后出售，那么則應該側(cè)重考慮公寓項目。公寓項目雖然分攤的土地面積較小，無法與一戶建的土地面積相媲美，但一戶建大多數(shù)是木制結(jié)構(gòu)，跟鋼筋混凝土的公寓相比，一戶建的房屋貶值速度更快，而公寓項目相對較慢更具有保值的優(yōu)勢。

但是，不管選擇一戶建還是公寓，決定房地產(chǎn)價值的還是地段！地段！地段！位置好、交通便利、核心區(qū)的房產(chǎn)才更加值得持有。

通過兩天兩篇文章的分析，我們來總結(jié)一下：如果您期待短期內(nèi)通過炒房獲利，那么千萬別選擇日本房產(chǎn)，真的不適合！但是，如果您希望通過投資房產(chǎn)達到資產(chǎn)保值增值，獲得長期穩(wěn)定的收益，以及未來傳承的目的的話，那么日本房產(chǎn)在現(xiàn)階段的確是值得投資的首選。

最后，再提示大家一句，樓市有風險，投資需謹慎！