日本公寓的“管理費(fèi)”和“修繕基金”是兩碼事千萬(wàn)別混淆了！

在日本購(gòu)買(mǎi)公寓后，除了每月必須繳納住房貸款外，還需要支付“管理費(fèi)”和“修繕基金”，這筆費(fèi)用的多少，直接影響了公寓的品質(zhì)。而這兩者的區(qū)別在購(gòu)買(mǎi)公寓前，您真的清楚嗎？

為了便于理解，我們先舉例加以比較。比如有兩套同等級(jí)別且總價(jià)差不多的公寓，公寓A的月管理費(fèi)15,000日元，月修繕基金3,000日元，公寓B的月管理費(fèi)3,000日元，月修繕基金17,000日元。如果是您的話，會(huì)選哪一套呢？

讓我們先了解一下這兩項(xiàng)費(fèi)用的概念：

1.管理費(fèi)

一般是指公寓的日常維護(hù)、管理和維修等所需的費(fèi)用。主要內(nèi)容包括以下范疇：

物業(yè)管理費(fèi)(向公寓的管理公司支付的費(fèi)用。管理人員的工時(shí)費(fèi)和公寓清掃費(fèi)等)、建筑物公共部分等相關(guān)的火災(zāi)保險(xiǎn)和其他損害保險(xiǎn)等的費(fèi)用、公共設(shè)備的能源費(fèi)（水、電、燃?xì)赓M(fèi)等）、公共部分的燈泡等消耗品的更換及簡(jiǎn)單維修等、綠化管理費(fèi)、停車區(qū)域綜合管理費(fèi)等管理組合運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等。

2.修繕基金

一般是指用于將來(lái)長(zhǎng)期修繕計(jì)劃等大規(guī)模修繕工程中使用的專項(xiàng)維護(hù)管理修繕的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

有計(jì)劃性的定期修繕類項(xiàng)目相關(guān)的費(fèi)用、意外故障和其他由于特殊情況需要進(jìn)行的修繕相關(guān)的費(fèi)用、用地和公共部分的變更或者處理需要的費(fèi)用、為了其他區(qū)分所有者全體的利益特別需要的工程的費(fèi)用等等。

在日本，管理費(fèi)和修理基金是分別記賬使用的，作為管理費(fèi)積累起來(lái)的錢(qián)不能作為修理基金使用，這是最基本的原則。如果每月的修繕基金少的話，需要進(jìn)行大規(guī)模的修繕工程時(shí)，基金可能不足以支付修繕費(fèi)用，如果不足的部分由各業(yè)主分?jǐn)偅赡軙?huì)加重各家各戶的負(fù)擔(dān)，而臨時(shí)征收費(fèi)用本身也是一件麻煩的事情。

因此，在上述例子中，根據(jù)專家的建議，即使每月需要多支付2,000日元，也要選擇公寓B比較好。

特別是海外投資客，如果想在日本購(gòu)買(mǎi)投資用的小公寓房時(shí)，可能會(huì)選擇二手房。那么，如果知道自己意向購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)將來(lái)是會(huì)成為優(yōu)質(zhì)的“復(fù)古公寓”還是“老破公寓”呢？除了需要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察以外，還要查詢一下維修基金的情況，了解維修工程是否按計(jì)劃定期進(jìn)行，維修基金的使用情況及余額等，更好的了解公寓的情況。

當(dāng)維修基金余額不足，或者修繕工程沒(méi)有如期進(jìn)行時(shí)，就要重新評(píng)估一下管理費(fèi)用是否合理了。隨著時(shí)間的推移，管理費(fèi)范圍可能會(huì)產(chǎn)生一些不必要的支出 。在這種情況下，可以在與大多數(shù)業(yè)主達(dá)成共識(shí)的前提下，削減一部分管理費(fèi)，轉(zhuǎn)而增加一部分修繕基金，達(dá)到一定的平衡，這樣每個(gè)月的支出額變化不會(huì)太大，因此也不會(huì)造成業(yè)主負(fù)擔(dān)。

所以,在決定投資二手公寓時(shí)，記得衡量管理費(fèi)和修繕基金的情況，即使每個(gè)月二者支付的總額差不多，但是也要分開(kāi)計(jì)算才比較妥當(dāng)。畢竟誰(shuí)都希望所投資的房產(chǎn)能夠長(zhǎng)期維持良好的品質(zhì)，獲得穩(wěn)定的租金，減少未來(lái)的支出成本和增加未來(lái)的變現(xiàn)收益，這樣才算是一項(xiàng)好的投資吧。