日前，相關(guān)機(jī)構(gòu)相繼公布了2022年日本住宅市場的趨勢(shì)。本次我們將重點(diǎn)關(guān)注東日本不動(dòng)產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)（東日本REINS）在首都圈的流通市場趨勢(shì)。關(guān)鍵詞：日本首都圈的住宅流通市場去年價(jià)格有所上漲，但成交量有所下降且有些僵化。

住宅流通市場的REINS是什么？

我們?cè)谟^察日本住宅流通市場時(shí)，常常使用的是REINS。REINS是“Real Estate Information Network System（不動(dòng)產(chǎn)流通標(biāo)準(zhǔn)信息系統(tǒng)）”的縮寫，是由獲得國土交通大臣指定的不動(dòng)產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)運(yùn)營的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。已經(jīng)簽訂了中介協(xié)議的不動(dòng)產(chǎn)中介經(jīng)營者，必須通過這個(gè)網(wǎng)絡(luò)共享物件信息。

不動(dòng)產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)目前在日本有四個(gè)區(qū)域（東日本地區(qū)、中部地區(qū)、近畿地區(qū)、西日本地區(qū)），以處理不動(dòng)產(chǎn)的買賣物件和租賃物件。本次我們將觀察買賣物件的趨勢(shì)。另外，負(fù)責(zé)東日本地區(qū)的是東日本不動(dòng)產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)，主要公開首都圈的不動(dòng)產(chǎn)交易信息。

2022年首都圈的房地產(chǎn)流通市場，成交量比前年減少，且價(jià)格有所上漲

首先，讓我們來看看2022年東京都地區(qū)房地產(chǎn)市場的趨勢(shì)。這里的“成交物件”是指已經(jīng)通過指定分銷機(jī)構(gòu)（所謂的“售出物件”）報(bào)告有成交合同的物件，“新注冊(cè)物件”指新注冊(cè)到指定分銷機(jī)構(gòu)的物件（所謂的“新上市物件”）。

根據(jù)東日本房地產(chǎn)分銷組織公布的二手公寓成交物件情況，在新冠疫情蔓延的2020年，由于政府呼吁避免外出，交易暫時(shí)縮減，但房屋需求堅(jiān)實(shí)，成交物件數(shù)量僅比2019年有所微降。2021年，由于疫情期間遠(yuǎn)程工作的普及，住房需求擴(kuò)大，成交物件數(shù)比疫情前的2019年有所增加。在2022年，隨著疫情的持續(xù)，住房需求顯示出平穩(wěn)的跡象，成交物件數(shù)與2020年相同。

另一方面，首都圈房產(chǎn)的平米單價(jià)和價(jià)格也在逐年上漲，2022年上漲幅度更大。盡管房產(chǎn)的平均面積稍微縮小，建筑年齡更老。

二手獨(dú)立住宅也出現(xiàn)類似趨勢(shì)。成交物件數(shù)在2020年沒有下降，但在2021年有所增加，并呈現(xiàn)出2022年回到之前水平的趨勢(shì)。雖然土地或建筑面積或建筑年齡沒有太大變化，但價(jià)格仍在上漲。

雖然受新冠疫情的影響，新注冊(cè)物件的數(shù)量減少了，但二手公寓在2022年數(shù)量卻有所增加

接下來，讓我們來看一下東京都市圈新注冊(cè)房產(chǎn)的趨勢(shì)。自從2020年新冠病毒傳播開始以來，由于出售房屋的人數(shù)減少，可能是因?yàn)樗麄儾幌Ｍ腥藖磉M(jìn)行銷售活動(dòng)，或者因?yàn)樗麄冋J(rèn)為在疫情期間出售房屋不是一個(gè)好時(shí)機(jī)，所以新注冊(cè)物業(yè)的數(shù)量開始減少。然而，在二手公寓的帶動(dòng)下，2022年新注冊(cè)物業(yè)的數(shù)量有所增加。

另一方面，在2021年和2022年，二手房產(chǎn)的要價(jià)相當(dāng)高，這是因?yàn)椴粌H是那些有出售房產(chǎn)需求的人，還有許多人聽說二手公寓的價(jià)格正在上漲，所以想要以高價(jià)出售他們的房產(chǎn)。

即使購房人數(shù)穩(wěn)定，但如果賣房人很少，市場上流通的房產(chǎn)總數(shù)將會(huì)減少。事實(shí)上，當(dāng)我們查看東日本不動(dòng)產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)的“月度市場觀察”中每年12月底庫存房產(chǎn)的趨勢(shì)時(shí)，結(jié)果如下：
 

盡管購房者人數(shù)穩(wěn)定，但如果賣方較少，市場上流通的房產(chǎn)總數(shù)將會(huì)減少。實(shí)際上，在東日本不動(dòng)產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)的“月度市場觀察”中可以看到，到2021年12月底，市場庫存物件數(shù)量急劇減少，但是到了2022年，新注冊(cè)物件的數(shù)量增加了，庫存重疊，庫存物件的數(shù)量開始增加。特別二手公寓，2022年的庫存物件數(shù)量呈現(xiàn)急劇增加的態(tài)勢(shì)。

2023年的住房市場會(huì)發(fā)生什么變化

在庫不足是推高房價(jià)的一個(gè)因素，但房屋流通市場的存貨量正在回升。另一方面，成交量卻正在減少。這可以理解為由于新冠疫情引起的住房需求變化導(dǎo)致的住房交易的高峰期已經(jīng)過去，購房者的購房需求開始向更寬敞、更高性能（如隔音和節(jié)能）的住房的轉(zhuǎn)移，也可以理解為買賣雙方的期望條件和價(jià)格不一致。

特別是在中古公寓市場，房價(jià)的上漲已經(jīng)持續(xù)了很長時(shí)間，也出現(xiàn)了難以購買有利條件的中古公寓的市場情況。考慮到2023年的庫存也在增加，價(jià)格可能會(huì)進(jìn)入調(diào)整階段。如果中古公寓的價(jià)格穩(wěn)定下來，中古獨(dú)棟房屋的價(jià)格也將趨于穩(wěn)定。

此外，人們關(guān)心的是住房貸款利率的走勢(shì)。自從日本銀行修改了將長期利率上限從約0.25％提高到約0.5％的貨幣寬松政策以來，與金融市場長期利率相關(guān)的【Flat35】或固定長期利率的住房貸款利率已經(jīng)逐漸上升。

當(dāng)住房貸款利率上升時(shí)，貸款可用金額會(huì)減少，每月還款金額會(huì)增加，這會(huì)對(duì)購買者產(chǎn)生重大影響。從國際上看，日本的住房看起來相對(duì)便宜，因此雖然公寓市場的影響還比較小，但購買獨(dú)棟房屋作為自己的住所更容易受到住房貸款利率走勢(shì)的影響。

目前住房貸款利率還沒有發(fā)生大的波動(dòng)，但根據(jù)未來的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和日本銀行的政策變化等因素，利率可能會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，從而可能出現(xiàn)驟增的購房需求和價(jià)格進(jìn)一步上漲，或者市場迅速冷卻等情況。

2023年，不能再像以前那樣認(rèn)為住房貸款利率將保持超低水平，而房價(jià)將持續(xù)上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變。如果您計(jì)劃在2023年購買房屋，最好提前明確您的期望條件，制定考慮到利率上升的合理資金計(jì)劃，不要急于行動(dòng)。如果您計(jì)劃在2023年出售房屋，了解市場的流通情況和數(shù)據(jù)等信息也非常重要，這將會(huì)讓您以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格出售房屋。