當(dāng)有房一族在現(xiàn)金流過大需要用錢時，該怎么做呢？相信很多人第一個想到的就是“房屋抵押貸款”這個方法吧。就是將房屋作為抵押物向銀行申請貸款，并需要按照約定還本付息，通常利息都不低。抵押貸款的好處是，房子雖然抵押給銀行，但是一家人仍然可以住在房子里不用搬家。不過一旦無力償還貸款時，抵押的房屋將由銀行沒收，一家人也要限時搬離。那么，如果這樣的事情發(fā)生在日本，還有什么更好的辦法嗎？

其實在日本，還有一種“反向租賃”的操作方式，一般是將房產(chǎn)賣給中介機構(gòu)或交給房屋中介出售，但是一家人無需搬家，而是以租房的方式每個月向新房東支付租金，買賣合同中還可以提前約定一定的“回購”條件以便將來可以贖回房屋。這一方式也可以簡單理解為將自己的房屋“帶租約出售”。這樣做的好處是可以將房屋以市場價格出售，一般情況下會比抵押給銀行獲得更多金額，并且沒有“貸款用途”的限制。通常房屋出售后，一家人仍然可以居住在原處，無需告知周圍鄰居或親友等，以避免不必要的麻煩，孩子們也不用轉(zhuǎn)學(xué)，家庭地址、證件等也無需更新。如果還有剩余房屋貸款，這樣做也可以擺脫房貸壓力了。而想要以此方式獲取資金時，還可以在出售前多咨詢幾家中介機構(gòu)，選擇自己滿意的銷售方案。而每個月所需支付的反向租賃的租金一般都是按照房屋售價金額以一定的比例計價的。

我們可以假設(shè)房屋售價為2,000萬日元來加以說明：

1. 投資回收期: 10年，收益率年10.0%時

租賃費為2,000萬日元÷(10年×12個月) =16.6萬日元

2. 投資回收期: 12.5年，收益率年10.0%時

租賃費為2,000萬日元÷(12.5年×12個月) =13.3萬日元

根據(jù)設(shè)定的條件不同，每個月的房租會相差數(shù)萬日元。也可以看出，這種方式對售價的設(shè)定很重要，但是房租恐怕更為重要。

不過需要注意的是，如果房屋售價還不足以償還剩余貸款的話，這種方式就不合適了。比如當(dāng)房屋剩余貸款還有2,500萬日元，而房屋售價僅有2,000萬日元時，即使房款都用于償還貸款仍無法解除抵押，顯而易見這樣做就很不劃算了。

另外，“反向租賃”的合同中大多都涉及“再買賣預(yù)約權(quán)”這一回購的優(yōu)先權(quán)利。 但如果拖欠租金2~3個月以上，就可能會失去回購的權(quán)利，同時租賃合同也會失效，并且必須搬出所住的房子，所以一定要遵守合同約定按時付房租。另外，將來在回購時，申請銀行貸款時的審核難度可能會更嚴苛一點，如果使用其他金融機構(gòu)進行貸款，利率通常會比銀行稍高，這一因素也需提前了解。

在日本，這種以回購為目標的反向租賃方式大多更適合年輕人，需要事業(yè)的周轉(zhuǎn)資金等情況時可以選擇這一方式，待穩(wěn)定后再進行回購，可以自由決定資金的使用用途。 而將房屋做抵押貸款的方式則大多是面向老年人，可用于補充養(yǎng)老金和確保入住養(yǎng)老院的費用等為目的，借款資金可在死亡后一并償還。

日本的這種“反向租賃”的融資方式，是建立在日本市場成熟、房價穩(wěn)定的基礎(chǔ)上的，這也足以證明日本房產(chǎn)的保值優(yōu)勢。您覺得怎么樣？