新的一年又開始了，中國出臺了一系列“新民法典”、“銀行貸款限貸”等與房子有關(guān)的政策，主旨于穩(wěn)定國內(nèi)房價(jià)。那么在疫情尚未褪去的影響下，中日兩國的樓市，哪個(gè)更具投資價(jià)值呢？

美元影響：

因?yàn)橐咔榈脑?，美國開啟了印鈔機(jī)模式，美元貨幣超發(fā)影響到全球經(jīng)濟(jì)，將導(dǎo)致通貨膨脹。與美國關(guān)系緊密的日本，首當(dāng)其中受到的影響更加顯著。這對日本來說是具有積極意義的，日本政府多年來實(shí)施寬松的經(jīng)濟(jì)政策，希望將通縮的情況轉(zhuǎn)變到通脹的通道，日本曾制定了通脹2%的目標(biāo)，雖然一直未能實(shí)現(xiàn)，但日本經(jīng)濟(jì)的通脹是有經(jīng)濟(jì)環(huán)境基礎(chǔ)的。而且日本市場上的流通貨幣相對合理也沒有外匯管制，外國人在日本購房沒有任何門檻，因此日本房價(jià)將有繼續(xù)上漲的土壤。

中國是有外匯管制的，人民幣兌美元的匯率也有一定的調(diào)節(jié)空間。人民幣也同樣存在貨幣超發(fā)問題，以維持多年通脹，房價(jià)一直居高不下。中國政府近年來實(shí)行“房住不炒”的穩(wěn)房價(jià)政策，還陸續(xù)出臺了一些相應(yīng)的政策以防范樓市泡沫所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。外國人也不能隨便購買中國的房子，比起讓房價(jià)快速上漲，中國政府更希望看到房價(jià)高位橫盤的態(tài)勢。可以說，美元對中國樓市的影響并不像日本那么直接。

房價(jià)上升預(yù)期：

日本樓市自1991年崩盤以來，最大跌幅達(dá)65%，直到2016年底才有所反彈，現(xiàn)在日本的房價(jià)與歷史高點(diǎn)仍有一段上升空間。日本的房價(jià)與收入比為11.25，隨著安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)的效果，工資有小幅上漲，如果不考慮疫情的影響，日本的房價(jià)
相對合理。

中國自90年代初商品房上市以來持續(xù)上漲，房價(jià)工資比高達(dá)29.09，排名世界第二，遠(yuǎn)超日本，而人均工資卻比日本低很多。高房價(jià)將給社會(huì)帶來諸多問題，近年來中國政府在“房住不炒”的方針下，陸續(xù)出臺了多個(gè)調(diào)控房價(jià)、穩(wěn)樓市的政策，可以預(yù)測中國的樓市拐點(diǎn)即將到來。

人口流動(dòng)性：

1991年是日本樓市崩盤的一年，也是日本人口下降的拐點(diǎn)，人口數(shù)量及消費(fèi)能力是影響樓市穩(wěn)定的重要因素。現(xiàn)在日本社會(huì)的老齡化少子化問題嚴(yán)重，并早已引起日本政府的重視。近年來日本移民的門檻不斷降低，大力推行的高等教育國際化進(jìn)程已經(jīng)吸引了大批外國留學(xué)生在日本院校就讀深造，日本政府也為吸引和留住優(yōu)秀的海外人才，制定了各項(xiàng)優(yōu)惠政策，希望能夠緩解人口不足的問題。

中國的人口也已出現(xiàn)拐點(diǎn)，老齡化少子化問題也日趨嚴(yán)重。但基于龐大的人口基數(shù)，目前尚未全面打開國門，想移民中國還是有很大難度的，想像日本一樣出臺相關(guān)的吸引移民的政策恐怕尚需時(shí)日。

貸款政策：

日本政府鼓勵(lì)年輕人買房子，可以給予日本籍及永住的外國人全額超低利率的貸款，即“0首付、0利率”寬松的貸款政策，每月的還款額與租金相當(dāng)。即使是在日本創(chuàng)業(yè)或工作的外國人，達(dá)到一定條件下也可以申請日本銀行貸款購房。

中國的房貸政策不斷收緊，普遍為5%左右的貸款利息。今年人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)更是發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，從1月1日起實(shí)施，被稱為國內(nèi)新的“限貸政策”，各大小銀行對房企及個(gè)人的放貸均設(shè)立了上限，意味著貸款額度將會(huì)減少、首付比例將會(huì)提高，可以說將來想通過貸款購房的難度又增加了。從最近國內(nèi)法拍房數(shù)量的增加也不難看出，貸款還款壓力正在不斷增大。想必后續(xù)應(yīng)該還會(huì)陸續(xù)出臺其他穩(wěn)定房價(jià)的政策，房價(jià)大漲的空間越來越小。

房產(chǎn)稅：

日本在樓市泡沫以后，也出臺了各種包括房產(chǎn)持有稅等各項(xiàng)防止炒房的政策，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，現(xiàn)在的日本樓市規(guī)范成熟，房價(jià)較為合理。日本房產(chǎn)的保值性、避險(xiǎn)性及長期的租金收益方面的表現(xiàn)不俗。

中國國內(nèi)討論和制定房產(chǎn)稅相關(guān)政策已有一段時(shí)間，經(jīng)專家預(yù)測估計(jì)在2022年將會(huì)落地，屆時(shí)對中國樓市將會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，房價(jià)將更趨理性。

小結(jié)：

當(dāng)房產(chǎn)作為投資產(chǎn)品，已經(jīng)展現(xiàn)出了其金融屬性的一面，投資產(chǎn)品更需要注重快速流通性和變現(xiàn)能力，特別是房產(chǎn)這種高價(jià)值的項(xiàng)目，一旦交易困難，資產(chǎn)變?yōu)樨?fù)債的風(fēng)險(xiǎn)將大大提升。所以現(xiàn)階段，從投資的角度看待中日兩國的房產(chǎn)，哪個(gè)更具有投資價(jià)值就比較清晰了。

如果疫情是一場危機(jī)，總有人會(huì)抓住機(jī)會(huì)做出正確的判斷。如果您也看好日本樓市，適當(dāng)配置日本房產(chǎn)，歡迎聯(lián)系我們。