日本房地產(chǎn)的優(yōu)勢在疫情期間的表現(xiàn)，正在被越來越多的人所認可，海外買家紛紛將投資目光鎖定日本，購買日本房產(chǎn)，如塔式高級公寓、獨棟投資公寓等，都是不錯的選擇。在實際的投資過程中，中國的投資客也大多都是購買這些類型的房產(chǎn)，日本的房產(chǎn)中介們也從專業(yè)的投資角度分析建議客戶購買這些成熟的房產(chǎn)。但是，有一些海外投資客卻認為，直接投資日本的土地，待地價上漲再賣掉的操作比較簡便又可以節(jié)省資金，何樂而不為呢？
 

事實上，從專業(yè)的日本房地產(chǎn)投資經(jīng)營來說，如果您對日本房地產(chǎn)市場不熟悉，不是專業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)投資精英的話，投資日本的土地，并不是明智的選擇。這是為什么呢？

01.  土地性質(zhì)復(fù)雜
 

首先，日本的土地性質(zhì)比較復(fù)雜。由于日本的土地是私有的，經(jīng)過長久以來的不斷發(fā)展，以及不斷更新的土地政策，總體來說，根據(jù)日本的“城市規(guī)劃法”，日本的土地類型被分為13個大項和若干個小項，每一個科目里的要求均比較詳細和復(fù)雜。簡單來說，并不是所有的土地，買來就可以隨便蓋房子的，有些土地很可能買下來以后將來無法轉(zhuǎn)手變現(xiàn)。對于什么樣的土地性質(zhì)可以建筑什么樣房子也有明確規(guī)定，甚至建筑物的長寬高及陽光角度等也有限定，甚至一些處于保護區(qū)的土地還需要遵守一些特殊規(guī)定等。在如此復(fù)雜的土地劃分的前提下，投資土地的政策風(fēng)險比較大。

住宅類用地包括：第一種低層住宅專用地域、第二種低層住宅專用地域、第一種中高層居住專用地域、第二種中高層居住專用地域、第一種居住地域、第二種居住地域、準居住地域、田園居住地域；

商業(yè)用地包括：近鄰商業(yè)地域、商業(yè)地域；

工業(yè)用地包括：準工業(yè)地區(qū)、工業(yè)地域、工業(yè)專用地域。

02.  買土地建房的溝通成本太高

在購買了土地準備建房時，因為語言不通，對于日本的施工方案及工程管理不懂的時候，溝通該如何蓋房的過程中是比較費時費力的。而且中日兩國的思維差異容易導(dǎo)致在溝通施工方案時產(chǎn)生不愉快，有些想法的差異是雙方均難以理解的。

在施工過程中，也很容易發(fā)生問題，有的中國人的想法比較跳躍，而日本人又過于死板，在開工的情況下因為溝通不暢導(dǎo)致的停工的幾率比較大，這樣會比較浪費建筑成本。即使是日本的夫妻在選擇置地蓋房時也常常會發(fā)生矛盾，更何況是外國人。

如果身邊沒有能充當翻譯又很懂行的人的話，還是不要輕易選擇買地建房的方案，如果一定要這么做，建議提前考察好樣板間，在確定好施工方案后盡量不要更改。

03.  外國人沒有在留資格時容易遇到麻煩

由于大部分的投資客是用旅游簽證入境日本的，在日本的在留時間一般為30天或90天。在這樣短的時間里，想完成買地蓋房的工程是比較困難的。即使乘坐飛機往返多次，那么交通成本也需要提前考慮。在建房時，有時出現(xiàn)一些問題需要業(yè)主決定，因為業(yè)主沒有在留身份，不能及時趕到施工現(xiàn)場而耽誤工期就得不償失了。如果因為全權(quán)委托給代理人，但最終的結(jié)果讓業(yè)主感到不滿意時，也有可能發(fā)生糾紛或麻煩。在日本社會，還是盡量避免此類事情比較好。

另外，蓋房子需要一定的時間，一般需要幾個月，作為投資房產(chǎn)來說，獲取收益的時間將大大延遲。如果遇到停工等問題時，收益也會難以保證。

04.  對土地知識不了解，容易入坑

由于國內(nèi)的房產(chǎn)基本不涉及土地，所以有的國人到日本后可以“酣暢淋漓”地投資日本的土地。據(jù)說有些中國投資客聽信了中國中介的諸如北海道移民計劃等的傳言后，大量投資了日本北海道的大片林地、山地、莊園等，由中國買家購地勢頭太猛，給當?shù)厝毡救嗽斐闪艘欢ǖ目只?，甚至現(xiàn)在開始限制中國人投資該地區(qū)的土地了。

但實際上，這些土地購入后，大部分都處于閑置狀態(tài)，由于無人接盤無法轉(zhuǎn)賣，每年還需繳納各種稅費及維護費用等，實際是投資入坑。要知道，在日本的泡沫時期，也有當?shù)厝毡救送顿Y山地、林地等土地，至今仍無法解套，更何況新入坑的中國買家了。

如果在投資土地前，對土地性質(zhì)、用途等稍作了解的話，應(yīng)該也能避免一些投資風(fēng)險，如果遇到了專業(yè)度不夠的中介，導(dǎo)致投資失敗，損失也只能由自己承擔了。

總之，投資日本的土地，對于中國買家來說，如果對日本的土地政策及施工工程等不夠了解的話，盲目投資土地的風(fēng)險系數(shù)較高。從負責任的態(tài)度建議，投資日本房地產(chǎn)時，還是購買成熟物業(yè)比較好，無論是新建或二手物件，在投資難度及風(fēng)險系數(shù)等方面都比投資土地更容易。