都說日本的房子買了即貶值，過不了幾年就沒有價(jià)值了，所以不值得投資，真的是這樣嗎？
 

其實(shí)這是一個(gè)誤解！這里所說的貶值應(yīng)該是指房產(chǎn)折舊，經(jīng)過一定的折舊年限后，房產(chǎn)的價(jià)值為“0”。這個(gè)折舊年限在日本也被稱為耐用年限或使用年限，主要用于稅制方面的會(huì)計(jì)計(jì)算，和建筑壽命完全不是一回事。比如日本規(guī)定，木造房產(chǎn)的耐用年限為22年，鋼筋混凝土的房產(chǎn)的耐用年限為47年（我國房屋、建筑物的折舊年限為20年）。也可以理解為建筑物隨著時(shí)間的推移，需要每年計(jì)提折舊。以公寓為例，47年后可視為建筑物經(jīng)過折舊后價(jià)值為零，但并不影響實(shí)際居住。

在日本，房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩部分，房產(chǎn)價(jià)值隨著折舊在貶值，但是地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間的推移而增值。而且地處優(yōu)質(zhì)地段的房產(chǎn)，即使到達(dá)折舊年限以后，也仍有較高的價(jià)值，房價(jià)并不便宜。另外，有些年齡較老的公寓，由于保養(yǎng)得當(dāng)，維護(hù)較好，也成為了受人歡迎的復(fù)古公寓。而有些公寓由于養(yǎng)護(hù)不到位，過早的成為老舊公寓的情況也有。所以僅憑耐用年限就認(rèn)為房產(chǎn)不值得投資的認(rèn)知，和實(shí)際其實(shí)是有很大的誤差的。

日本有很多百年町屋，實(shí)際房齡已超過一百年，時(shí)至今日仍保留得較好，具有頗高的歷史價(jià)值。而且日本號(hào)召建造能使用100年，甚至200年的房產(chǎn)目標(biāo)，希望通過有效維護(hù)，可以保證幾代人安全的居住。這些都足以說明折舊年限和建筑年限是兩個(gè)不同的概念。

但是，房屋的房齡通常會(huì)影響房屋的評(píng)估值，從而影響固都稅的納稅標(biāo)準(zhǔn)和買賣房屋時(shí)的銀行貸款年限。日本的固定資產(chǎn)稅及都市計(jì)劃稅的征稅標(biāo)準(zhǔn)是以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)計(jì)算的，固定資產(chǎn)稅的稅率為征稅標(biāo)準(zhǔn)額的1.4%，都市計(jì)劃稅的稅率為征稅標(biāo)準(zhǔn)額的0.3%左右，房產(chǎn)部分和土地部分分別計(jì)算。因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)值在不斷折舊，所以房齡較老的房屋比新建房屋的固都稅稅金會(huì)便宜不少。另外，房齡較老的二手房相比新建房產(chǎn)的售價(jià)更低，往往感覺租金回報(bào)率比新房高。不過日本的住房貸款的年限最長為35年（年滿80歲之前），如果房齡較老，無論貸款人年齡如何，申請貸款的年限會(huì)相應(yīng)縮短，意味著每個(gè)月負(fù)擔(dān)的貸款額相對(duì)增多，銀行審批時(shí)會(huì)比較慎重。

所以在投資日本的房產(chǎn)時(shí)，除了了解建筑年限，還需要考慮房產(chǎn)、土地的面積及價(jià)格、地段、房產(chǎn)維護(hù)情況、周邊配套等等綜合因素后，才能更容易判斷是否適合投資。當(dāng)然咨詢專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，也會(huì)得到專業(yè)的投資建議。如您有投資需求，歡迎您二維碼聯(lián)系我們！