受新冠肺炎疫情的影響，似乎全球的房價都在呈下跌之勢。在避險性、保值性最為穩(wěn)定的日本樓市，一些小房地產(chǎn)中介也開始打著“日本樓市暴跌，抄底的好時機(jī)”的標(biāo)語，以幾十萬人民幣的低總價就可以在東京買房，來吸引中國國內(nèi)的投資客。那么實際上，日本的房價真的暴跌了嗎？

因為疫情在日本境內(nèi)的蔓延，日本政府發(fā)布了緊急事態(tài)宣言，以及限制外國人入境等應(yīng)對措施，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)整體放緩、房產(chǎn)交易量大幅下跌，這倒是事實。但是說房價暴跌，就不得不具體項目具體分析了。

根據(jù)日本全國公示的地價，2020年日本全國公示地價為平均23萬8070日元/㎡，上漲了1.41%。東京于2020年的土地價格相較于2019年有4.24%的漲幅，同時東京的地價已連續(xù)5年呈上漲趨勢。

雖然日本的人口開始下降，不過東京卻是全國唯一人口凈流入的地方，剛需較多，房價的上漲符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。而且據(jù)東京都政府2020年6月11日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至5月1日的都內(nèi)推算人口為1400萬2973人，較4月增加了2萬351人。因為搬入東京的人口變多，東京的房租水平也相應(yīng)上漲。一般來說，房地產(chǎn)市場的租金水平基本沒有泡沫，可以真實反映實際的市場需求，而通過計算租售比，也就明白了房價是否合理。東京都的租金回報率長時間穩(wěn)定在5%左右，疫情來臨，也并未影響房屋租賃市場，所以投資日本房產(chǎn)，仍然是比較穩(wěn)定的投資。

近年來日本房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的塔式高級公寓項目相對多起來，由于新建項目較多，品質(zhì)上乘、配套完善等優(yōu)勢，高級公寓的房價當(dāng)然也會領(lǐng)先于其他房產(chǎn)類型。疫情當(dāng)下，看房的人減少，成交量下降，但房屋的品質(zhì)并不會因為疫情而變化，房價也比較穩(wěn)定。而且開發(fā)高級公寓項目的開發(fā)商一般都是大手企業(yè)，資金雄厚，所以并沒有出現(xiàn)集體降價賣房的情況，只是漲勢放緩。另外，高級公寓一般所在地段較好，仍是深受日本人喜歡的房產(chǎn)?？梢灶A(yù)見，待疫情過后，成交量也將逐步恢復(fù)正常水平。

反觀一些二手的老公寓，之前隨著東京房價整體漲勢而有所上漲，為了便于出售，往往會重新裝修后投入市場，房價依然堅挺。不過疫情來臨后，一些投資客需要資金周轉(zhuǎn)，于是以前作為投資的小公寓上市數(shù)量有所增加，同時一些二手物件沒有經(jīng)過重新裝修就直接上市，由于節(jié)省了裝修費(fèi)，議價空間變大。另外市場上建于1983年以前的二手房源也多了一些，為了盡快成交，這類二手公寓的成交價的確有所降低，有些甚至降低了30%左右。雖然老房子的總價較低，但仍需考慮投資后的修繕維護(hù)成本的因素。

當(dāng)疫情或危機(jī)來臨時，日本的新建高級公寓的價格并未受太大的影響，表現(xiàn)出了良好的保值抗跌性。過于老舊的二手小公寓，由于房產(chǎn)本身持續(xù)減值，疫情期間降價出售也屬正常。由此也不難看出，日本的房價出現(xiàn)了兩極分化的情況，主要還是由市場和品質(zhì)決定的。所以在做投資規(guī)劃時，該投資怎樣的房產(chǎn)，也就更明白了。

溫馨提示：樓市有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎！