買賣過二手房的人大多知道，我國(guó)一套房產(chǎn)的價(jià)格除了“市場(chǎng)價(jià)”（市值，同期出售的價(jià)格）以外，還有“地區(qū)政府指導(dǎo)價(jià)”（政府認(rèn)為合理的建議性價(jià)格），同時(shí)還有一個(gè)“評(píng)估價(jià)”（經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估后的房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值）。購買房產(chǎn)時(shí)，房屋總價(jià)、繳稅、貸款等均與這三個(gè)價(jià)格息息相關(guān)。

如果您覺得我國(guó)的房屋價(jià)格體系已經(jīng)足夠復(fù)雜的話。那么，對(duì)于房產(chǎn)體系更健全的日本市場(chǎng)，一套房產(chǎn)根據(jù)用途不同，竟有高達(dá)5個(gè)不同的價(jià)格！如下圖所示：

隨著日本人均收入的提高、工作環(huán)境的改善、住宅需求的釋放，以及外國(guó)游客的增加等因素， 從對(duì)外公布的“基準(zhǔn)地標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格”平均值再次上升不難看出，日本地價(jià)觸底反彈的趨勢(shì)越來越明顯，也可以說是通縮轉(zhuǎn)為通脹的有力證明。

這個(gè)“基準(zhǔn)地標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格”是指基于國(guó)土利用計(jì)劃法的基準(zhǔn)地土地價(jià)格，每年由各都道府縣公布。 而關(guān)于土地價(jià)格，則大多使用“公示地價(jià)”，公示地價(jià)是國(guó)土交通省根據(jù)地價(jià)公示法評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)值土地價(jià)格。 兩者的使用目的相似，被賦予作為土地交易的基準(zhǔn)指標(biāo)的作用。 另外，土地價(jià)格還有“路線價(jià)格”（道路沿線土地價(jià)格）、“固定資產(chǎn)稅評(píng)估價(jià)”和“實(shí)際交易價(jià)格”，所以日本的地價(jià)由“1物5價(jià)”組成。 根據(jù)使用目的不同存在5種地價(jià)，比如繼承財(cái)產(chǎn)的評(píng)價(jià)方法使用“路線價(jià)”和“固定資產(chǎn)稅評(píng)估價(jià)”便可以導(dǎo)出所要繼承財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。 以繼承稅和贈(zèng)與稅相關(guān)的財(cái)產(chǎn)評(píng)估為目的的土地價(jià)格是“路線價(jià)格”，用于評(píng)估房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)的土地價(jià)格是“固定資產(chǎn)稅評(píng)估價(jià)”。

如果將繼承財(cái)產(chǎn)限定為“住宅”的話，由于日本的住宅由用地(宅地)和建筑物構(gòu)成。因此無論是獨(dú)門獨(dú)戶還是公寓，用地是用地，建筑物是建筑物，二者會(huì)分別進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估。 這時(shí)，用地是用“路線價(jià)”乘以調(diào)整系數(shù)，建筑物則是根據(jù)“固定資產(chǎn)稅評(píng)估價(jià)”計(jì)算出來的。作為繼承財(cái)產(chǎn)的金額，這可不是出售時(shí)的買賣價(jià)格(市值)， 而是繼承稅額計(jì)算基礎(chǔ)的價(jià)格。

如果以自住為目的一戶建或別墅的財(cái)產(chǎn)評(píng)估很簡(jiǎn)單，其評(píng)估價(jià)值與固定資產(chǎn)稅評(píng)估價(jià)值相同。 實(shí)際的固定資產(chǎn)稅評(píng)估價(jià)值記載在每年郵寄來的固定資產(chǎn)稅的納稅通知書上。

公寓的計(jì)算方法也大體相同，公寓的建筑物(專有部分)評(píng)估價(jià)也等于固定資產(chǎn)稅評(píng)估價(jià)，可以用送來的納稅通知書來確認(rèn)。另外，如果要計(jì)算占地的評(píng)估價(jià)，則首先要根據(jù)公寓樓占地整體的評(píng)估價(jià)值乘以每個(gè)單獨(dú)所有者的占地權(quán)百分比，計(jì)算出與自己共享的占地所有權(quán)相對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)值。 然后，把專有部分的固定資產(chǎn)稅評(píng)估價(jià)和按照占地部分地權(quán)百分比的評(píng)估價(jià)相加，就是一間公寓的財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)。公寓持有人可通過登記事項(xiàng)證明書(登記簿)和公寓的管理規(guī)章來確認(rèn)各人的持有分割比例( 占地權(quán)比例)。

舉例來說，如果您繼承父母所有且自住的一間公寓時(shí)，該公寓專有部分的固定資產(chǎn)稅評(píng)估價(jià)值為1500萬日元，公寓用地整體的評(píng)估價(jià)值為5億日元，所有者的持有百分比為5% 。那么評(píng)估價(jià)是多少？

【解答】建筑物(專有部分)的評(píng)估價(jià)與固定資產(chǎn)稅評(píng)估價(jià)相同，為1500萬日元，用地的評(píng)估價(jià)則是公寓用地整體的評(píng)估價(jià)5億日元乘以持股比例5%得到的2500萬日元。 然后，兩者合計(jì)4000萬日元是公寓一室的財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)。

了解了日本物件的“一物五價(jià)”的使用方法和資產(chǎn)評(píng)估的計(jì)算機(jī)制，對(duì)于自己持有或投資日本房產(chǎn)時(shí)，便可更清楚的了解物件的價(jià)值，對(duì)于投資決斷將有一定的幫助。