說(shuō)起現(xiàn)在的中國(guó)樓市，我們總是會(huì)拿20年前的日本樓市作比較，好像大家都很擔(dān)心樓市泡沫被戳破后，像日本一樣“失去20年”。那么，我們先看看樓市泡沫是怎么形成的吧？

首先，社會(huì)是向前發(fā)展的，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的階段，房?jī)r(jià)上漲是必然的，這符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，住房需求得已釋放。但是當(dāng)剛需得到滿足以后，由于看到了房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的利潤(rùn)空間，于是個(gè)人買家開(kāi)始加大杠桿，從銀行獲得貸款購(gòu)買第二套房、第三套房甚至更多。自住性購(gòu)房轉(zhuǎn)型成為投資性購(gòu)房，于是房?jī)r(jià)越漲越高。由于房?jī)r(jià)一直在上漲，進(jìn)入樓市的買家和資金也越來(lái)越多，使得本應(yīng)維持正常的經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的錢也流入了樓市，于是國(guó)家就不得不大量發(fā)行貨幣維持經(jīng)濟(jì)，但越是發(fā)行貨幣，越有更多的人投資樓市，房?jī)r(jià)越漲越高，從而推高了通脹，也因?yàn)槌霈F(xiàn)了通脹情況，使得銀行貸款總額大大超過(guò)原先的貨幣供給量。貨幣大量超發(fā)，房?jī)r(jià)越高，通脹越嚴(yán)重，于是進(jìn)入了不良循環(huán)。樓市的泡沫越吹越大，以至于出現(xiàn)了崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)時(shí)的日本開(kāi)始是處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)期，這一良好勢(shì)頭一直持續(xù)了近20年，房?jī)r(jià)也同時(shí)不斷上漲，居住屬性轉(zhuǎn)為投資屬性。最嚴(yán)重的時(shí)候，日本甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)五年漲五倍的情況，但是日本經(jīng)濟(jì)和人民收入?yún)s遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上，當(dāng)時(shí)東京的房?jī)r(jià)均價(jià)竟超過(guò)了每平米200萬(wàn)日元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了當(dāng)時(shí)的美國(guó)。高杠桿和高房?jī)r(jià)，使得日本樓市泡沫巨大。日本政府也曾通過(guò)各種調(diào)節(jié)手段抑制房?jī)r(jià)，最終因無(wú)法控制，樓市、股市雙雙崩盤，樓市萎靡、銀行斷供。能夠提前拋房離場(chǎng)的人得以升天；通過(guò)加大杠桿投資房地產(chǎn)的大多數(shù)人家破人亡、顛沛流離。最終以投機(jī)性入市的房產(chǎn)退出市場(chǎng)，房子回歸到了居住屬性。但是這個(gè)代價(jià)太大了，日本的經(jīng)濟(jì)也因此低迷了20年，近年才逐漸出現(xiàn)回暖的跡象。

通過(guò)日本的例子不難看出，我國(guó)目前也處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，大概也有了20年左右的時(shí)光，樓市也存在一定的泡沫，和那時(shí)的日本情況差不多。但不同的是，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)情況更為復(fù)雜，政府不會(huì)允許我國(guó)樓市如日本那樣崩盤。從近期房產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)看，國(guó)家力求經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，房住不炒，房?jī)r(jià)最終回歸到理性價(jià)格。我國(guó)人民也應(yīng)該從日本的例子中得以經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免“賺最后一個(gè)銅板”。如果是投資性的房產(chǎn)，有投資應(yīng)該有回報(bào)，合適的時(shí)機(jī)可以考慮房產(chǎn)變現(xiàn)了，以免將來(lái)被套牢。同樣的，如果有海外資產(chǎn)配置需求的話，相比較而言，房?jī)r(jià)已觸底反彈的日本樓市反倒可以關(guān)注一下了。

根據(jù)最新智鈞&ヒマワリ株式會(huì)社的市場(chǎng)調(diào)研反饋，有不少投資日本房產(chǎn)的客戶，是在賣了國(guó)內(nèi)房產(chǎn)，經(jīng)多方調(diào)研后最終投向了日本市場(chǎng)。這也不難從側(cè)面看出，客戶對(duì)于樓市的決策和信心。