建蔽率簡單地說就是“建筑面積(從正上方看建筑物時的面積)相對于占地面積(建筑物的土地面積)的比例”。 計算公式如下所示。

例如，如果在132平方米的占地面上積建造了66平方米的建筑面積的建筑物，其建蔽率為50%。也有人想把難得的土地毫無浪費地用在建筑物上，但從防災(zāi)和通風(fēng)的觀點來看，建蔽率過高的房子是不安全的。因此，為了設(shè)置一定程度的空地，引導(dǎo)大家建造寬敞的建筑物，政府根據(jù)建筑基準(zhǔn)法對建蔽率設(shè)置了限制。 但建蔽率的限制因地區(qū)而異，也就是說，由于不同地區(qū)的城市規(guī)劃不同，那里作為住宅區(qū)或商業(yè)區(qū)的用途根據(jù)各市町村進(jìn)行了細(xì)致的分類。 其使用途徑作為“用途地域”分為12種(從平成30年4月1日開始，預(yù)定追加田園住宅地域)，各自的建蔽率限制有微妙的不同。下面我們就來看一下與住宅有關(guān)的用途地區(qū)。
 

用住宅相關(guān)用途地區(qū)( 7種)為例進(jìn)行比較，從30%到80%，建蔽率因用地不同而有很大差異。

另外，還有可以追加建蔽率的緩和條件。在建蔽率80%的地區(qū)以外( 30、40、50、60 % )，如果是以防止火災(zāi)和消除危險為目的的“防火地區(qū)”的“耐火建筑物”的話，可以在用途地區(qū)規(guī)定的建蔽率上加上10%。另外，如果是“角地”用地，可以防止火勢蔓延，通風(fēng)也沒有障礙，因此可以增加10%的建蔽率等，根據(jù)土地和建筑物條件的不同限制也會被放寬。 例如，滿足“防火地區(qū)”、“耐火建筑物”、“角地(※1)”這3種情況下，建蔽率總計可以增加20%。如果您想住在盡可能寬敞的房子里，這樣的緩和條件是要記住的知識之一。

 (※1)角地的定義因都道府縣和市町村而異。另外，土地中介有義務(wù)根據(jù)土地屬于哪個“用途地區(qū)”，對希望購買的顧客傳達(dá)建蔽率。 但是，如果顧客在沒有完全理解這一點的情況下購買的話，也不會有“雖然希望的建筑物有50平米，但是之后才知道只能建30平米”的情況。 建蔽率是考慮理想住所時不可或缺的知識。

建蔽率限制所謂的平面廣度，但容積率是計算“三維空間相對于占地面積的比例”，作為限制的基準(zhǔn)。計算公式如下:

從這個公式可以看出，在計算容積率的基礎(chǔ)上，“總占地面積”是關(guān)鍵?？傉嫉孛娣e是指各個樓層的“總占地面積之和”的面積。 也就是說，容積率可以說是為了規(guī)定“對于土地能建造多少層建筑物”的基準(zhǔn)。 另外，不包含在總占地面積內(nèi)的部分有“玄關(guān)”、“陽臺”、“閣樓”等，設(shè)置有減少面積換算的緩和措施的部分有“地下室”、“內(nèi)裝車庫”等。那么，為什么有必要設(shè)置容積率的限制呢？ 簡單來說，這是為了限制人口。由于“住宅”和“下水道及周邊道路等基礎(chǔ)設(shè)施整備”是緊密結(jié)合的關(guān)系，假設(shè)在基礎(chǔ)設(shè)施整備不充分的區(qū)域，容積率的比例提高了，業(yè)主建造了層數(shù)多的房子，住戶(人口)增加了。這樣一來，公共設(shè)施的處理能力就會過度，達(dá)不到宜居的效果。因此，政府通過設(shè)定容積率這一基準(zhǔn)，在一定程度上限制了建筑物空間的規(guī)模，進(jìn)而控制了住在該地區(qū)的人口。另外，容積率也和建蔽率一樣，會根據(jù)用途、地域進(jìn)行細(xì)致的指定。

容積率是由各市町村的城市計劃規(guī)定的，但并不能就這樣簡單的適用。實際上，容積率是由建筑物前面道路的寬度決定的，所以需要注意。

也就是說，當(dāng)建筑物前面道路的寬度為4m時，容積率為4×0.4×100=160%。即使城市規(guī)劃中容積率被認(rèn)定為200%，但與以前面道路為基礎(chǔ)的計算公式中算出的容積率相比，規(guī)定將較小的作為當(dāng)?shù)氐娜莘e率。順便說一下，像角地那樣面向多條道路的土地，以寬度較寬為基準(zhǔn)進(jìn)行計算。

以“自家發(fā)電設(shè)備”這一用途為目的的空間，也有以一定的比例為限度不加算在容積率上的特例。

根據(jù)建蔽率和容積率建造的房子是怎樣不同的呢，我們用以下的圖來進(jìn)行比較。

由此可知，即使是同樣的占地面積，所建的房子也大不相同。想要建造什么樣的房子，我們要根據(jù)自己的生活方式來決定，在尋找符合自己生活方式的土地的基礎(chǔ)上，把握住這些限制的存在，就可以建設(shè)符合自己理想的房子。