這幾年來，日本的房價在漲，租金也在漲。一直不買房的日本人，最近也悄然開始討論到底是該買房還是該租房，買房的話該買公寓還是一戶建的問題。我們在這里做一個比對，也給想要在日本置業(yè)、在日本投資買房的人一些參考。

租房和買房的費用有哪些不同？

我們首先把租房和買房各自的費用分為入住時和居住時來看看有何不同。

○有時會產(chǎn)生的費用，×不會產(chǎn)生的費用，△有時不會產(chǎn)生費用。

※1的專門家報酬是指對司法書士和土地房屋調(diào)查員支付的報酬。

※2是在有住宅貸款的情況下發(fā)生的。

※3因為有沒有停車場的物件或不承擔(dān)費用的物件，所以作為△。

生活中居住的實際支出金額的方法

如果不計算需要添置的東西，僅以拎包入住的標準來計算居住相關(guān)的費用，假設(shè)能活到100歲來簡單地計算。 那么，以下面的公式為基礎(chǔ)，大概能夠估算出居住所需的累計金額。

各費用支出的綜合調(diào)查數(shù)據(jù)

入住費用和取得費用

●租賃的情況(入住費用)雖然存在地域差異，但是包括押金禮金0~4個月、保證金0~1個月、中介手續(xù)費0~1個月、其他的如鑰匙更換、清掃等雜費在內(nèi)，預(yù)計房租的5~6個月份就可以了 。不過預(yù)付房租和火災(zāi)保險暫不包含在這里，包含在居住中的支出的費用里。

●購買時涉及的費用，根據(jù)種類和新建、二手而不同。

新建公寓:購入價格的3~5%

新建一戶建筑:購入價格的4~5%

二手住宅:購入價格的6~10% 。

●根據(jù)搬家時東西多少、搬家距離、搬家時期的不同金額也不同。 可以通過網(wǎng)站比較一下就知道了大致的標準。

●在計劃搬家的次數(shù)，根據(jù)孩子畢業(yè)、就職、結(jié)婚、退休等人生的節(jié)點，考慮搬家和制定搬家計劃。

居住中的支出

●房租、物業(yè)費、停車場費、(分讓公寓的情況下)管理費、修繕準備金等。 可以參考不動產(chǎn)網(wǎng)站等，調(diào)查一下想居住的地區(qū)和物件的房租和賣價。 購入公寓的情況下，網(wǎng)上或者傳單上可以查看管理費、維修基金、停車場費等。

●住宅貸款利息和手續(xù)費可以通過金融機構(gòu)的貸款情報進行調(diào)查?？梢栽诰W(wǎng)上模擬貸款及還款以外，也可以進行各種費用的計算模擬。

●固定資產(chǎn)稅

固定資產(chǎn)稅和不動產(chǎn)取得稅在購入后從市町村得到通知之前不知道具體的評估額和稅額。預(yù)估時，將物件取得價格的60%視為固定資產(chǎn)稅評估額，乘以稅率1.7%計算出大概的金額。

●火災(zāi)保險費

因構(gòu)造、地域和保險內(nèi)容、合同年限、保險公司的不同，保險費也有很大差異，所以在預(yù)估時，公寓的預(yù)算是每年1萬日元，一戶建的預(yù)算是2萬日元。 單獨投保一年期合同的情況下保險費會比較高。

●修繕費

這是很難預(yù)測的費用，作為預(yù)估金額，根據(jù)參考記事和實際案例，每10年修繕一戶的費用為250萬日元，公寓的話，修繕準備金之外，每10年修繕準備金為150萬日元。

估算示例

例：40歲，按照3ldk (房租:每月12萬日元，購入: 4，000萬日元的情況)計算。 物件的房租和價格等前提條件如圖所示。

租賃房屋的費用

▼(1)在租賃12萬日元的租賃住宅中一生生活下去的情況下

( 60萬日元+10萬日元)×搬家一次……(a)

13萬日元×12個月×(100歲-40歲)……(b)

=(a)70萬日元+ ( b ) 9，360萬日元

=9430萬日元

▼(2)如果搬到同樣條件的租賃物件上3次的話，

( a )為70萬日元×3次，

( a )為210萬日元+ ( b )為9，360萬日元

=9570萬日元

▼如果搬家次數(shù)是2次，第2次搬家是65歲、房租6萬日元的租賃住宅的話，

65歲時的入住搬家費用是6萬日元×5個月+10萬日元=40萬日元，

( a )是70萬日元+40萬日元=110萬日元。

( b )按65歲之前和65歲以下分開計算。

到65歲: 13萬日元×12個月×(65歲-40歲) =3900萬日元……(c)

 65歲以后: 7萬日元×12個月×(100歲-65歲) =2940萬日元……(d)

 (a)+(c)+(d) =6950萬日元

購房的費用

▼以4,000萬日元( 25年貸款、利率2%、等額本金償還)購入公寓

●預(yù)計每10年修繕一次150萬日元的情況

首付800萬日元+取得費用200萬日元+搬家費用10萬日元……(a )

修繕150萬日元×5次……(b)

250萬日元×25年……(c)※

77萬日元×(100歲-65歲)……(d)

=(a)1010萬日元+(b)750萬日元+(c)6250萬日元+(d)2695萬日元

=1億705萬日元

※(c )居住中支出250萬日元的貸款償還173萬日元+管理費修補公積金24萬日元+停車場費12萬日元+火災(zāi)保險費1萬日元

▼購入一戶建筑(各條件與上面相同)

首付800萬日元+取得費用200萬日元+搬家費用10萬日元……(a )

修繕250萬日元×5次……(b)

 215萬日元×25年……(c)

42萬日元×(100歲-65歲)……(d)

=(a)1010萬日元＋（b）1250萬日元（c）＋5375萬日元＋（d）1470萬日元

＝9105萬日元

估算時要想到各種各樣的情況

僅從這里舉出的計算例子來看，結(jié)果是租金(3)的累計支出最少。 但是，僅僅是按現(xiàn)在市場情況的理想估算，這里的結(jié)果并不重要，能夠換成自己的數(shù)據(jù)來計算才有意義。

購買的時候，以首付800萬日元為前提，但是如果不購買而選擇租賃的話，這個800萬日元就會省出來，如果這800萬日元以復(fù)利1%資產(chǎn)運用的話，貸款期間的25年就能產(chǎn)生226萬日元的收益。 如果3%可以運用的話，竟然會增加875萬日元的收益。

如果購入房產(chǎn)的話，可以出租來獲得房租，按照現(xiàn)行4.5~5.5%的租金收益率來看也是相當不錯。也可以將來行情好的時候用來出售獲得房產(chǎn)增值收益，或者逆向抵押房產(chǎn)來實現(xiàn)現(xiàn)金化。

請想象各種各樣的情況，一邊考慮對家庭的利好因素一邊進行模擬預(yù)估。

總結(jié):為了在估算中做出最好的選擇

以上我們介紹了租賃和購房預(yù)估的方法， 請換成大家想住的地方、物件的數(shù)據(jù)、希望條件，試著計算一下。雖然僅僅是預(yù)估， 與現(xiàn)實不完全相同。 但如果事先做好預(yù)估的話，還是有助于做出最好的選擇。