在全球宜居的國家排名中，日本多年來一直保持著前三的位置，這也讓很多人都想移居日本。日本的氣候條件、自然環(huán)境、人文環(huán)境有口皆碑，被稱為“治愈系”的國度，再加上完善的醫(yī)療福利，和先進(jìn)的醫(yī)療技術(shù)及介護(hù)系統(tǒng)等，讓很多國人都希望可以去日本養(yǎng)老。那么，如果手上有些閑錢，想在日本養(yǎng)老該如何操作呢？

日本目前沒有養(yǎng)老簽證，想長期在日本居住生活，可以考慮申請經(jīng)營管理簽證。根據(jù)多年的房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，可以考慮下面的操作方式。
 

首先先在日本成立公司，并以公司的名義購買一棟獨(dú)棟公寓，這樣可以申請銀行貸款。日本貸款利率相對我國比較低，根據(jù)銀行審核的結(jié)果，一般可以申請到總房款的5成左右，貸款利率大概1.5-3.2%左右的銀行貸款。使用銀行貸款，撬動杠桿，可達(dá)到投資收益最大化。

接下來的操作，我們來舉例說明：

比如投資日本房產(chǎn)的預(yù)算為1千萬元人民幣，想要達(dá)成日本投資及養(yǎng)老的目的，可以在日本成立公司，主申請人為公司法人。第一種方案是將預(yù)算分為兩部分，一部分可用來購買投資型房產(chǎn)，如獨(dú)棟投資公寓。另一部分的余款，可根據(jù)個人喜好購買一處自住型房產(chǎn)，如高級公寓或一戶建等。

例如：2020年竣工的新建獨(dú)棟公寓，距車站步行9分鐘，占地面積約100平方米，木造3層共計9個單間公寓，容積率300%，建蔽率80%，整棟售價為1.22億日元，約合人民幣790萬。各種稅、費(fèi)、中介服務(wù)費(fèi)等合計約55萬，最終需要準(zhǔn)備約845萬人民幣。如果使用銀行貸款，貸款25年，貸款額度約422萬，自己僅支付423萬人民幣即可。
 

公寓對外出租，9套公寓每個月租金收入共計4.5萬，年租金收入約為54萬人民幣。全款表面回報可達(dá)6.85%。
 

公寓樓每年的持有成本，包括還貸金額及貸款利息、稅費(fèi)、管理費(fèi)、公司運(yùn)營費(fèi)等，合計需要支出約34萬。這樣每年還可以結(jié)余約20萬人民幣，可作為平時的生活費(fèi)。

*以上數(shù)據(jù)均為估算，請以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)。

除了以上的方案，還可以考慮在日本成立公司后，購買價值2-3億日元，約合1.5-2千萬人民幣的獨(dú)棟投資公寓，首付不到1千萬人民幣即可購買價值翻倍的房產(chǎn)。每年近百萬的租金收入完全可以在任何喜歡的地方租一個很好的自住房產(chǎn)及保障充足的生活費(fèi)用。

當(dāng)公司運(yùn)營后，可以此申請經(jīng)營管理簽證，公司運(yùn)營可持續(xù)，流水穩(wěn)定，可以支持后續(xù)經(jīng)營管理簽證的續(xù)簽（申請人需要每年在日本居住6個月以上，可攜帶家屬）。在日本長期生活，還可加入國民健康保險，即可享受日本的醫(yī)療福利。
 

中國和日本的地理距離較近，一般乘飛機(jī)單程約2.5-3小時航程即可達(dá)到，對于老年人來說，飛行距離不長，且正常航班的票價不貴，一般人都能接受?？梢越?jīng)常往返中日兩國，兼顧兩邊的大家庭，也可以邀請國內(nèi)的好友來日本歡聚，享受多姿多彩的退休生活。
 

類似的投資方案也可以靈活變通， 根據(jù)每個申請人及家庭情況推薦適合的方案。建議您在投資前咨詢專業(yè)的日本房產(chǎn)投資移民中介機(jī)構(gòu)，以降低投資風(fēng)險，提高申請簽證的成功率。