都說日本的房子買了即貶值，過不了幾年就沒有價值了，所以不值得投資，真的是這樣嗎？
 

其實這是一個誤解！這里所說的貶值應該是指房產(chǎn)折舊，經(jīng)過一定的折舊年限后，房產(chǎn)的價值為“0”。這個折舊年限在日本也被稱為耐用年限或使用年限，主要用于稅制方面的會計計算，和建筑壽命完全不是一回事。比如日本規(guī)定，木造房產(chǎn)的耐用年限為22年，鋼筋混凝土的房產(chǎn)的耐用年限為47年（我國房屋、建筑物的折舊年限為20年）。也可以理解為建筑物隨著時間的推移，需要每年計提折舊。以公寓為例，47年后可視為建筑物經(jīng)過折舊后價值為零，但并不影響實際居住。

在日本，房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩部分，房產(chǎn)價值隨著折舊在貶值，但是地產(chǎn)的價值會隨著時間的推移而增值。而且地處優(yōu)質(zhì)地段的房產(chǎn)，即使到達折舊年限以后，也仍有較高的價值，房價并不便宜。另外，有些年齡較老的公寓，由于保養(yǎng)得當，維護較好，也成為了受人歡迎的復古公寓。而有些公寓由于養(yǎng)護不到位，過早的成為老舊公寓的情況也有。所以僅憑耐用年限就認為房產(chǎn)不值得投資的認知，和實際其實是有很大的誤差的。

日本有很多百年町屋，實際房齡已超過一百年，時至今日仍保留得較好，具有頗高的歷史價值。而且日本號召建造能使用100年，甚至200年的房產(chǎn)目標，希望通過有效維護，可以保證幾代人安全的居住。這些都足以說明折舊年限和建筑年限是兩個不同的概念。

但是，房屋的房齡通常會影響房屋的評估值，從而影響固都稅的納稅標準和買賣房屋時的銀行貸款年限。日本的固定資產(chǎn)稅及都市計劃稅的征稅標準是以房產(chǎn)的評估價計算的，固定資產(chǎn)稅的稅率為征稅標準額的1.4%，都市計劃稅的稅率為征稅標準額的0.3%左右，房產(chǎn)部分和土地部分分別計算。因為房產(chǎn)價值在不斷折舊，所以房齡較老的房屋比新建房屋的固都稅稅金會便宜不少。另外，房齡較老的二手房相比新建房產(chǎn)的售價更低，往往感覺租金回報率比新房高。不過日本的住房貸款的年限最長為35年（年滿80歲之前），如果房齡較老，無論貸款人年齡如何，申請貸款的年限會相應縮短，意味著每個月負擔的貸款額相對增多，銀行審批時會比較慎重。

所以在投資日本的房產(chǎn)時，除了了解建筑年限，還需要考慮房產(chǎn)、土地的面積及價格、地段、房產(chǎn)維護情況、周邊配套等等綜合因素后，才能更容易判斷是否適合投資。當然咨詢專業(yè)的中介機構(gòu)，也會得到專業(yè)的投資建議。如您有投資需求，歡迎您二維碼聯(lián)系我們！