投資日本東京和大阪的ワンルームマンション（1居室公寓）是很多小額資產(chǎn)配置客戶的首選。那么，投資東京和大阪哪個(gè)城市更好呢？我們下面就具體分析一下，供準(zhǔn)備投資日本房產(chǎn)的客戶參考借鑒。

東京?大阪一居室投資預(yù)期收益率

• 日本東京城南地區(qū)1居室回報(bào)率

• 日本主要地區(qū)1居室回報(bào)率表

預(yù)期收益率是指投資的金額與預(yù)期收益的收益比例。單純從投資預(yù)期回報(bào)率看：東京城南エリア：4.2％、東京城東エリア：4.5％、大阪：4.9％。大阪投資金額低預(yù)期回報(bào)率高，投資大阪好像有優(yōu)勢(shì)。為了更好的了解，我們?cè)倏纯礀|京和大阪的表面回報(bào)率。

東京?大阪一居室投資的表面回報(bào)率

我們拿東京繁華地段“涉谷車站周邊”和大阪繁華地段“心齋橋周邊”的單間公寓的表面收益率進(jìn)行比較。

1：東京一居室的表面回報(bào)率

東京澀谷站周邊的單間公寓價(jià)格區(qū)間在1000萬(wàn)日元～3000萬(wàn)日元（約66萬(wàn)人民幣～198萬(wàn)人民幣）之間。但是作為單純不動(dòng)產(chǎn)投資我們按1000萬(wàn)日元（約66萬(wàn)人民幣）左右的物件來(lái)計(jì)算比較。

例如：價(jià)格1200萬(wàn)元，表面回報(bào)率6.7％

• 東京一居室回報(bào)率

2：大阪一居室的表面回報(bào)率

大阪心齋橋站周邊作為單純不動(dòng)產(chǎn)投資我們按1000萬(wàn)日元（約66萬(wàn)人民幣）左右的物件來(lái)計(jì)算比較。

例如：價(jià)格920萬(wàn)元、表面回報(bào)率8.86％

• 大阪一居室回報(bào)率

東京?大阪一居室房間布局特征

接下來(lái)，我們?cè)賮?lái)比較一下東京和大阪的單間公寓的房間布局特征：

東京一居室布局：

大阪一居室布局：

上邊兩個(gè)房間都是廚、衛(wèi)、房間布局，專有面積東京12平方米·大阪22平方米。這樣的單間布局在東京澀谷也非常有人氣。但是在大阪這個(gè)戶型一旦出現(xiàn)退租，就容易出現(xiàn)招租周期長(zhǎng)和房租降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在大阪投資下面這樣廚、衛(wèi)和房間分開的1K公寓更有人氣，投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低。

• 1k戶型圖

大阪1k戶型表面回報(bào)率

例如：價(jià)格1380萬(wàn)元，表面回報(bào)率5.5％

• 1k表面回報(bào)率

如果拿大阪心齋橋人氣1K戶型和東京澀谷人氣1R戶型比較。出現(xiàn)了雖然大阪物件建筑年代新一些，但是價(jià)格比東京高，回報(bào)率比東京低的現(xiàn)象。

東京?大阪一居室適合投資的區(qū)域分布

想象一下東京的“人的移動(dòng)情況”就是下圖這樣：

• 東京交通人口流向

想象一下大阪的“人的移動(dòng)情況”就是下圖這樣：

• 大阪交通人口流向

與東京用箭頭涂成紅色相比，大阪的地圖看起來(lái)更加清晰，從人口流向不難看出。東京地區(qū)人們往山手線及山手線內(nèi)側(cè)移動(dòng)都十分方便。大阪地區(qū)主要在大阪環(huán)線內(nèi)側(cè)移動(dòng)，另外移動(dòng)也不是很方便。

不難看出在東京投資一居室只要位置選得不是太偏，投資風(fēng)險(xiǎn)非常低。但是在大阪投資必須在（梅田）、難波、心齋橋、本町中心位置選擇。最好選擇人氣戶型投資。

東京?大阪一居室的租賃需求和空置率

日本全國(guó)的租賃需求主要集中在每年的2月份和3月份。東京進(jìn)入4月份以后需求仍在持續(xù)，9月份、10月份需求的第二波再次到來(lái)。全年都會(huì)持續(xù)一定的租賃需求。但是大阪進(jìn)入4月份就沒(méi)有什么租賃需求了，到了9月份、10月份需求稍微有所提高，但是需求量不大。很難保持一年持續(xù)的需求量。

另外，東京和大阪地區(qū)的租賃需求不同在房屋空房率上也有所體現(xiàn)。東京的單間公寓的平均空房時(shí)間是26.21天，大阪的單間公寓的平均空房時(shí)間是39.85天。