受新冠肺炎疫情的影響，似乎全球的房?jī)r(jià)都在呈下跌之勢(shì)。在避險(xiǎn)性、保值性最為穩(wěn)定的日本樓市，一些小房地產(chǎn)中介也開(kāi)始打著“日本樓市暴跌，抄底的好時(shí)機(jī)”的標(biāo)語(yǔ)，以幾十萬(wàn)人民幣的低總價(jià)就可以在東京買房，來(lái)吸引中國(guó)國(guó)內(nèi)的投資客。那么實(shí)際上，日本的房?jī)r(jià)真的暴跌了嗎？

因?yàn)橐咔樵谌毡揪硟?nèi)的蔓延，日本政府發(fā)布了緊急事態(tài)宣言，以及限制外國(guó)人入境等應(yīng)對(duì)措施，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)整體放緩、房產(chǎn)交易量大幅下跌，這倒是事實(shí)。但是說(shuō)房?jī)r(jià)暴跌，就不得不具體項(xiàng)目具體分析了。

根據(jù)日本全國(guó)公示的地價(jià)，2020年日本全國(guó)公示地價(jià)為平均23萬(wàn)8070日元/㎡，上漲了1.41%。東京于2020年的土地價(jià)格相較于2019年有4.24%的漲幅，同時(shí)東京的地價(jià)已連續(xù)5年呈上漲趨勢(shì)。

雖然日本的人口開(kāi)始下降，不過(guò)東京卻是全國(guó)唯一人口凈流入的地方，剛需較多，房?jī)r(jià)的上漲符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。而且據(jù)東京都政府2020年6月11日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至5月1日的都內(nèi)推算人口為1400萬(wàn)2973人，較4月增加了2萬(wàn)351人。因?yàn)榘崛霒|京的人口變多，東京的房租水平也相應(yīng)上漲。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金水平基本沒(méi)有泡沫，可以真實(shí)反映實(shí)際的市場(chǎng)需求，而通過(guò)計(jì)算租售比，也就明白了房?jī)r(jià)是否合理。東京都的租金回報(bào)率長(zhǎng)時(shí)間穩(wěn)定在5%左右，疫情來(lái)臨，也并未影響房屋租賃市場(chǎng)，所以投資日本房產(chǎn)，仍然是比較穩(wěn)定的投資。

近年來(lái)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的塔式高級(jí)公寓項(xiàng)目相對(duì)多起來(lái)，由于新建項(xiàng)目較多，品質(zhì)上乘、配套完善等優(yōu)勢(shì)，高級(jí)公寓的房?jī)r(jià)當(dāng)然也會(huì)領(lǐng)先于其他房產(chǎn)類型。疫情當(dāng)下，看房的人減少，成交量下降，但房屋的品質(zhì)并不會(huì)因?yàn)橐咔槎兓績(jī)r(jià)也比較穩(wěn)定。而且開(kāi)發(fā)高級(jí)公寓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商一般都是大手企業(yè)，資金雄厚，所以并沒(méi)有出現(xiàn)集體降價(jià)賣房的情況，只是漲勢(shì)放緩。另外，高級(jí)公寓一般所在地段較好，仍是深受日本人喜歡的房產(chǎn)。可以預(yù)見(jiàn)，待疫情過(guò)后，成交量也將逐步恢復(fù)正常水平。

反觀一些二手的老公寓，之前隨著東京房?jī)r(jià)整體漲勢(shì)而有所上漲，為了便于出售，往往會(huì)重新裝修后投入市場(chǎng)，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。不過(guò)疫情來(lái)臨后，一些投資客需要資金周轉(zhuǎn)，于是以前作為投資的小公寓上市數(shù)量有所增加，同時(shí)一些二手物件沒(méi)有經(jīng)過(guò)重新裝修就直接上市，由于節(jié)省了裝修費(fèi)，議價(jià)空間變大。另外市場(chǎng)上建于1983年以前的二手房源也多了一些，為了盡快成交，這類二手公寓的成交價(jià)的確有所降低，有些甚至降低了30%左右。雖然老房子的總價(jià)較低，但仍需考慮投資后的修繕維護(hù)成本的因素。

當(dāng)疫情或危機(jī)來(lái)臨時(shí)，日本的新建高級(jí)公寓的價(jià)格并未受太大的影響，表現(xiàn)出了良好的保值抗跌性。過(guò)于老舊的二手小公寓，由于房產(chǎn)本身持續(xù)減值，疫情期間降價(jià)出售也屬正常。由此也不難看出，日本的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了兩極分化的情況，主要還是由市場(chǎng)和品質(zhì)決定的。所以在做投資規(guī)劃時(shí)，該投資怎樣的房產(chǎn)，也就更明白了。

溫馨提示：樓市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎！