說起置業(yè)日本，總有人會(huì)反駁說“固定資產(chǎn)稅”太貴！那么，實(shí)際上真是這樣嗎？

在日本購買房產(chǎn)，是需要支付一定的“持有稅”的，合稱為“固都稅”，由“固定資產(chǎn)稅”和“都市計(jì)劃稅”兩部分組成。

固定資產(chǎn)稅，也稱為產(chǎn)業(yè)稅，是向土地和建筑物等“固定資產(chǎn)”的所有者征收的稅金。這筆稅收是支付給資產(chǎn)所在地的各市町村(東京23區(qū)為東京都)的，一般是從每年1月1日開始計(jì)算，擁有固定資產(chǎn)的人將在5月左右收到稅額通知，要求在期限前交納稅費(fèi)。 繳納方式有一年一次性繳納或者一年分為四次繳納兩種。

都市計(jì)劃稅也稱為城市規(guī)劃稅，是一種與固定資產(chǎn)稅密切相關(guān)的稅。原則上這是對(duì)各市町村“城市化地區(qū)”內(nèi)土地和建筑物所有者所征收的稅，除了道路建設(shè)和上下水道等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以外，公園事業(yè)和城區(qū)街道的再開發(fā)等也是都市計(jì)劃稅的主要用途。一般也是從每年的1月1日向擁有對(duì)象土地和建筑物的人征收，并與固定資產(chǎn)稅一起收到繳稅通知。

固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅分別是怎樣計(jì)算的呢？

固定資產(chǎn)稅的稅率為征稅標(biāo)準(zhǔn)額的1.4%

都市計(jì)劃稅的稅率為征稅標(biāo)準(zhǔn)額的0.3%左右(東京23區(qū)為0.3% )

征稅標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)固定資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)計(jì)算的。注意，這里所說的是評(píng)估價(jià)而非交易價(jià)格，可以理解為是比實(shí)際交易的買賣價(jià)格減少很多的價(jià)格。

而這個(gè)評(píng)估價(jià)由知事或市町村社長進(jìn)行評(píng)估，并登記在產(chǎn)業(yè)稅臺(tái)帳中。關(guān)于土地的固定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)，各自治地方政府會(huì)在互聯(lián)網(wǎng)等渠道公布“固定資產(chǎn)稅評(píng)估價(jià)”這一數(shù)據(jù)，通過對(duì)周邊土地的調(diào)查大概就可以知道大致的金額。

值得一提的是，目前對(duì)于200平方米以內(nèi)的住宅用地，是有一定的優(yōu)惠政策的，可把固定資產(chǎn)稅減輕1/6，都市計(jì)劃稅減輕1/3，此外還可調(diào)整征稅標(biāo)準(zhǔn)額。

如果是新建公寓的話，最初的5年(符合長期優(yōu)良住宅的是7年)，建筑物的產(chǎn)業(yè)稅會(huì)減少一半。

那么，新建公寓項(xiàng)目的固都稅是最高的嗎？很多人認(rèn)為越新的項(xiàng)目，所要繳納的固都稅就會(huì)越高。實(shí)際上，對(duì)于新建公寓的固都稅，不能一概而論。 因?yàn)楣潭级愂钦魇胀恋丶暗厣辖ㄖ锏亩?，所以即使建筑物相似，但在黃金地段或車站附近的地價(jià)本身就高，土地部分的稅也相應(yīng)提高，那么固都稅就會(huì)較高。

相反，即使是位置相近且同樣新建的公寓，如果建筑物是木制的話，和鋼筋混凝土構(gòu)造的建筑物相比，評(píng)估價(jià)就要低很多，所以固都稅相對(duì)會(huì)便宜。

但需要注意的是，如果是公寓的話，固都稅的計(jì)算面積不僅僅是居住空間專用部分的面積，走廊和樓梯等公共部分也要根據(jù)份額進(jìn)行納稅。公寓的公共空間越多，建筑物部分的稅金就會(huì)比預(yù)想的要高，這也是事實(shí)。

同時(shí)，因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目的情況不同，固都稅的計(jì)算方式是非常復(fù)雜的。根據(jù)購買土地的所在地和面積，還有建筑物的面積和構(gòu)造、建筑年限等各種因素的不同，固都稅的評(píng)估價(jià)也會(huì)不同，所以不能一概而論。這也回答了有些客人在決定購買房產(chǎn)前，想知道每年需繳納的固都稅具體是多少金額時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)沒有確定金額的原因了。不過根據(jù)投資經(jīng)驗(yàn)，如果是城市的平均住宅的話，可以考慮大概年繳10萬日元~30萬日元左右的預(yù)估數(shù)比較妥當(dāng)。

此外，固都稅額并不是一成不變的，如果一直住在同一棟房子里，隨著建筑年數(shù)的流逝，建筑物的評(píng)估價(jià)也會(huì)下降，一般固都稅也會(huì)相應(yīng)下降。

固都稅的征稅標(biāo)準(zhǔn)額每三年重新評(píng)估一次，因?yàn)榻ㄖ飼?huì)隨著時(shí)間的推移而老化，所以也要隨著建筑年數(shù)的推移而進(jìn)行折舊計(jì)算，在經(jīng)過一定年數(shù)之后，建筑物剩余價(jià)值可能所剩無幾。也就是說，雖然土地的評(píng)估價(jià)會(huì)隨著地價(jià)的漲幅而上升，但建筑物的評(píng)估價(jià)會(huì)隨著經(jīng)年老化慢慢下降，所以固都稅也會(huì)相應(yīng)下降。

不過如前文介紹的，如果是適用于新建減稅優(yōu)惠政策的項(xiàng)目的話，當(dāng)減稅優(yōu)惠期滿時(shí)(如新建公寓為第6年)，當(dāng)建筑物的固都稅正常繳納時(shí)，交稅金額會(huì)相應(yīng)上升，也是需要提前做好準(zhǔn)備的。

總之，關(guān)于日本房產(chǎn)的固都稅，是指對(duì)土地和地上建筑物征收的稅，稅額是以固定資產(chǎn)評(píng)估額為基礎(chǔ)的征稅標(biāo)準(zhǔn)額計(jì)算出來的。

一般來說住宅類的稅額會(huì)隨著時(shí)間的推移而下降，但是城市、地段等品質(zhì)好的項(xiàng)目，地價(jià)的變動(dòng)也需要關(guān)注。 另外，關(guān)于建筑用地和新建公寓等的稅收是否適用于優(yōu)惠政策，也請(qǐng)?zhí)崆按_認(rèn)好比較好。

經(jīng)過我們的介紹，大家所投資的項(xiàng)目每年繳納的固都稅到底高不高，也就都有所了解，了然于胸了。