日本樓市經(jīng)歷過泡沫后，價格降到合理區(qū)間并且長期穩(wěn)定，但還有很多人一直不看好日本的房價。雖然從2016年開始，東京的房價開始回暖上升，于是就有人傳聞2019年東京房價要“暴跌”，原因是專家預(yù)測從2019年開始東京的人口將從頂峰轉(zhuǎn)而減少。然而，2019年已經(jīng)過完，東京房價并沒有暴跌，于是有專家預(yù)測受新冠肺炎疫情的影響，房價會“暴跌”，然而東京的“緊急事態(tài)宣言”已經(jīng)結(jié)束，房價仍然保持平穩(wěn)。于是又有專家預(yù)測，2022年東京房價會“暴跌”......

為什么2022年是新的“拐點(diǎn)”？日本在1988年時修改了農(nóng)地法，開始指定生產(chǎn)綠地了。被指定的土地所有者，可以享受大幅度減免固定資產(chǎn)稅等稅金、延緩繼承稅納稅等政策，但是需要接受指定的生產(chǎn)綠地三十年的務(wù)農(nóng)義務(wù)，該土地不能用于其他用途。2022年正是三十年期滿“解套”的時候，那時候可能會有大批的生產(chǎn)綠地上市，可用于建設(shè)公寓等多種項目，所以就有專家預(yù)測當(dāng)土地供給量變大了房價就會下跌。不過這一影響似乎與東京房價關(guān)系不大，我們看看東京的現(xiàn)況就可以知道，東京都內(nèi)“哪還有生產(chǎn)綠地啊”！東京都民大多對“房價暴跌”的說法持悲觀的態(tài)度，“只有農(nóng)村的地價才會下降吧”！果然又驗證了“東京都以外都是農(nóng)村”的認(rèn)知。

近日，據(jù)東京都政府公布，截至2020年5月1日，推算都內(nèi)人口為1400萬2973人，較4月增加2萬351人，首次超過了1400萬人。人口的持續(xù)凈流入，是東京房價穩(wěn)定及上升的“底氣”。而且據(jù)專家新的人口預(yù)測，東京的人口將持續(xù)增長，預(yù)計在2030年將出現(xiàn)拐點(diǎn)。這是近年來出生率改善和人口遷移(移居)狀況的反映結(jié)果，在人口持續(xù)增加的地區(qū)，住宅的需求也持續(xù)。因此，可以認(rèn)為人口持續(xù)流入的地區(qū)(城市)很難發(fā)生房地產(chǎn)的暴跌。

不過，在人口流失的地區(qū)，住宅需求持續(xù)減少，即使沒有農(nóng)地法的解封，房地產(chǎn)價格也會下降。而根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，生產(chǎn)綠地期滿上市的意向并不濃厚，達(dá)到土地供給過剩的程度也是很難的。

所以連東京人民自己都說，“不要被傳言左右，根據(jù)自己的實(shí)際情況購房置地，珍愛生命，一切從實(shí)際需求出發(fā)，面對現(xiàn)實(shí)吧”。