在日本買房子，有時(shí)候會(huì)碰到這種情況，明明是新建公寓，但房?jī)r(jià)卻比周圍項(xiàng)目都便宜，這是為什么呢？經(jīng)調(diào)研可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，原來這個(gè)公寓的土地是租來的，沒有土地所有權(quán)。雖然說這樣的公寓價(jià)格優(yōu)勢(shì)很有吸引力，但如果對(duì)項(xiàng)目沒有全面的認(rèn)可，只是一時(shí)貪便宜購(gòu)買的話，后面就可能會(huì)有不少陷阱等著你。

首先，我們先明確一個(gè)前提，大家對(duì)日本房產(chǎn)普遍的認(rèn)知中，是不是都認(rèn)為日本房產(chǎn)是私有的，土地也是私有的，所以買房子的時(shí)候是同時(shí)購(gòu)買房產(chǎn)和地產(chǎn)，并擁有其所有權(quán)的？但實(shí)際上，建筑物所占據(jù)的土地分為“所有權(quán)”及“租賃權(quán)”兩種情況，前者的土地是購(gòu)買的是私有的，可自由處置，而后者的土地卻是租來的，只有租借使用權(quán)沒有處置權(quán)。因此，如果對(duì)最初的土地租借合同期間和條款等約定了解不充分的話，有可能后期會(huì)產(chǎn)生糾結(jié)不清的問題，給租借雙方帶來麻煩。
 

因?yàn)橥恋氐淖饨璩杀颈荣?gòu)買成本低很多，那么也就不難理解在租地上建造的房產(chǎn)價(jià)格會(huì)比較低了。所以在購(gòu)買日本房產(chǎn)時(shí)，一定要對(duì)土地的屬性先了解清楚，以避免以后不必要的麻煩。

在日本，無論是一戶建項(xiàng)目還是公寓項(xiàng)目，在建造之初必須先有用于建房的土地，如果土地是租借的，一般會(huì)分為“普通借地權(quán)”和“定期借地權(quán)”。
 

普通租地權(quán)是日本1922年制定的租地租房法中規(guī)定的租地權(quán)之一，租地期限到期后，租借雙方可以續(xù)約更新合同。 一般來說，租地期限最初是30年，第一次更新是20年，第二次以后是每隔10年更新一次。在普通借地權(quán)中，借地人即地主如果愿意的話，原則上可以更新合同。但土地一旦出借了，就不能隨便地要回來或單方面解除約定，合同期內(nèi)也不能隨便處置自己的土地，所以重新設(shè)定借地權(quán)的人便隨之減少了。
 

因此，為了解決這個(gè)問題，增加優(yōu)質(zhì)住宅的土地供應(yīng)量，日本從1992年開始實(shí)施定期租地權(quán)制度，合同期限為50年及以上。簡(jiǎn)單來說，就是在這個(gè)帶定期租地權(quán)的土地上建的是帶定期租地權(quán)的房產(chǎn)，多為公寓項(xiàng)目，購(gòu)買該房產(chǎn)的人必須在土地租借合同期滿后再歸還給地主。從地主的角度來說，一定期間后土地一定會(huì)回來，所以不用擔(dān)心放棄祖祖輩輩繼承下來的土地，還可以得到地租。
 

而在買帶定期租地權(quán)的房產(chǎn)項(xiàng)目的人看來，土地沒有所有權(quán)，只有租地權(quán)，不需要準(zhǔn)備用于購(gòu)買土地費(fèi)用，僅準(zhǔn)備保證金等就行了，其最大的優(yōu)點(diǎn)是減輕了購(gòu)買人的經(jīng)濟(jì)壓力。

舉個(gè)例子，比如一棟房產(chǎn)的建筑成本是2000萬日元，土地的購(gòu)買價(jià)格是2000萬日元，如果不購(gòu)買土地而是租借土地的話，僅需支付保證金假設(shè)為1000萬日元，租期滿后保證金是歸還的，所以在最初購(gòu)買租借土地的房產(chǎn)時(shí)的價(jià)格相當(dāng)于便宜了25%，而期滿時(shí)，相當(dāng)于僅承擔(dān)了房產(chǎn)的建筑成本而已，這樣算下來，這種房產(chǎn)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)就相當(dāng)明顯了。
 

不過在優(yōu)勢(shì)明顯的同時(shí)，這種房產(chǎn)的缺點(diǎn)也會(huì)一并顯現(xiàn)出來。首先，帶定期租地權(quán)的公寓能住的期間是有限的，雖然是50年以上的租借合同，但土地的所有權(quán)仍屬于地主，不能傳承給子孫后代。其次，因?yàn)橥恋厥菑牡刂髂抢锝鑱淼?，所以每個(gè)月都會(huì)支付地租，還要準(zhǔn)備土地返還時(shí)的拆卸費(fèi)用等預(yù)算。
 

購(gòu)房者雖然不用承擔(dān)與土地相關(guān)的固定資產(chǎn)稅和城市計(jì)劃稅等負(fù)擔(dān)，不過從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，租地權(quán)期間的剩余年數(shù)變短的話，就會(huì)出現(xiàn)房屋很難貸款，很難賣掉的問題。

因此，由于地上建筑的價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而不斷貶值的，僅作為自住需求的話，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的減少還是比較合適的。但如果作為投資需求的話，一定要注意租地權(quán)的剩余年限，充分了解項(xiàng)目后再?zèng)Q定是否購(gòu)買。而即使購(gòu)買此類房產(chǎn)后，還是建議在持有一定時(shí)間后盡早轉(zhuǎn)手變現(xiàn)，達(dá)成投資目的。

在日本，夫妻雙方?jīng)]有兒女，或是單身的購(gòu)房者，將來也沒有需要財(cái)產(chǎn)繼承的情況下，會(huì)愿意選擇帶租地權(quán)的房產(chǎn)?；蚴怯泻⒆拥募彝ピ趯碛袚Q房打算，前期想多預(yù)留資金養(yǎng)育兒女的考慮，也會(huì)選擇帶租地權(quán)的房產(chǎn)。
 

雖然租地權(quán)項(xiàng)目有一定的市場(chǎng)需求，但此類土地的供應(yīng)量仍不如預(yù)期。主要還是因?yàn)榻ㄖ杀镜牟粩嘣黾?，地段較好的區(qū)域的土地租金也并不便宜，導(dǎo)致租地權(quán)項(xiàng)目的購(gòu)買和維持成本逐年增加。因此，雖然有定期借地權(quán)的項(xiàng)目的銷售價(jià)格相對(duì)便宜一點(diǎn)，但考慮到取得后的維護(hù)費(fèi)等，猶豫不決的人也多了起來。 如果這樣，為了降低一些購(gòu)買房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，有些日本本土家庭會(huì)考慮位置稍遠(yuǎn)但土地和房產(chǎn)均為私有的項(xiàng)目了。

作為海外投資人，在投資日本房產(chǎn)時(shí)，充分了解房產(chǎn)項(xiàng)目的土地屬性是尤為重要的。購(gòu)房時(shí)一定要根據(jù)意向持有年限、投資成本等方面的信息，進(jìn)行綜合考慮后，最終做出適合自己的選擇。