房產(chǎn)作為金融產(chǎn)品，有一定的投資價(jià)值，特別是日本資產(chǎn)表現(xiàn)不俗的保值性更是讓海外買家，特別是中國(guó)的投資客趨之若鶩。那么，投資之前注重投資的高回報(bào)率，有問(wèn)題嗎？

首先，在中國(guó)，房子的價(jià)值僅僅是房產(chǎn)價(jià)值的體現(xiàn)，土地是屬于國(guó)家的不能計(jì)算其價(jià)值。而且中國(guó)的房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步較晚，大多數(shù)房子的樓齡較短，尚未步入大修階段，不用考慮太多質(zhì)量成本或維護(hù)費(fèi)用，只需要考慮多少錢買入，將來(lái)房?jī)r(jià)是否能上漲、房屋出租的租金是多少就可以了，相對(duì)比較簡(jiǎn)單。但日本的房地產(chǎn)中，土地是私有的，房屋也被維護(hù)的較好，有不少“百歲”房產(chǎn)仍然散發(fā)著魅力。所以在考慮日本房子的價(jià)值時(shí)，不但要考慮房屋本身的價(jià)值，還要加上土地的價(jià)值，而且不同時(shí)期有不同的建筑標(biāo)準(zhǔn)，這時(shí)候如果用中國(guó)的思維考慮日本的房地產(chǎn)投資，就會(huì)出現(xiàn)盲區(qū)，容易出現(xiàn)投資偏差。

在一些日本的房源中，往往能看到某個(gè)房子的租金回報(bào)率高達(dá)8%，有的甚至超過(guò)了10%，那這樣的房子可以投資嗎？這個(gè)就需要具體房源具體分析了。
 

首先，日本的建筑都有防震等級(jí)，1983年之前的房子屬于舊耐震，而之后的房子則屬于新耐震，如果考慮將來(lái)出售變現(xiàn)的話，盡量選擇1983年以后的房子。而且，雖然有些老房子的租金回報(bào)率較高，但因?yàn)槭?983年以前的房子，現(xiàn)在購(gòu)入后需考慮持有成本，建議至少需要持有5年以后再賣出，那個(gè)時(shí)候房齡更老，恐怕更不容易找到接盤的人。此外，日本當(dāng)?shù)厝速I房時(shí)一般會(huì)申請(qǐng)銀行貸款，而樓齡較老的房子的貸款則很難獲批，能全款支付房款的人較少，流轉(zhuǎn)成本也需要考慮。如果計(jì)劃持有5-10年后出售，建議考慮新建或房齡在10年以內(nèi)的項(xiàng)目，更具有保值增值及靈活變現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)。

其次，老房子的維修成本將隨著房齡的增加而增長(zhǎng)。日本的建筑通常都有長(zhǎng)期修繕計(jì)劃，并定期進(jìn)行大規(guī)模的修繕，大修基金及后續(xù)的維修費(fèi)用也是一筆不小的支出。注重定期維護(hù)保養(yǎng)的房子保值性較好，如果為了節(jié)省，維護(hù)費(fèi)用不足，則建筑容易加速老化，房屋也隨之加速貶值，資產(chǎn)的保值性較差，居住或投資均不太合適。

另外，居住環(huán)境好的公寓容易招租且租金較高，不過(guò)有些樓齡較老的公寓，由于業(yè)主離世等原因人去樓空，而沒(méi)有繼承人或子女不愿意繼承的房子一直空置，且無(wú)人繼續(xù)繳納稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金的情況時(shí)，所在的整個(gè)公寓樓都將受到影響，建筑物外觀、房屋內(nèi)部及居住人群等將變得越來(lái)越差，這樣的公寓恐怕管理狀況也不夠好，屆時(shí)連出租恐怕都成為問(wèn)題。投資時(shí)需及時(shí)全面的了解現(xiàn)況，謹(jǐn)慎決定。

而有的公寓樓雖然在1983年以前建成，但地段較好且是建筑于日本經(jīng)濟(jì)繁榮的時(shí)期的房屋，建筑材料和建筑質(zhì)量較好，后期已經(jīng)過(guò)翻新、加固等工程，大修基金充足、定期保養(yǎng)維護(hù)，樓體狀況良好。如果您投資后準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有或?qū)?lái)打算自住的項(xiàng)目，也可以考慮購(gòu)買這樣的房屋。建議您在購(gòu)買前，查看該項(xiàng)目的維修基金使用情況及修繕記錄，只有房屋質(zhì)量較好并注重養(yǎng)護(hù)的老房子才有一定的投資價(jià)值。

日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟穩(wěn)健，房地產(chǎn)價(jià)值秉承“一分錢一分貨”的理念，一味追求低總價(jià)、高回報(bào)的想法并不可取，還是建議實(shí)地考察項(xiàng)目后綜合考慮各方面因素，最終謹(jǐn)慎做出投資決定。