海外客戶(hù)投資日本房產(chǎn)，主要有以下幾種選擇：酒店和民宿、公寓(單間公寓和獨(dú)棟公寓)、別墅、土地。由于投資的目的和用途不同，所選擇的投資方向也有所不同。之前介紹了酒店、民宿和一戶(hù)建，今天我們主要針對(duì)“公寓”進(jìn)行分析。

開(kāi)宗明義，“公寓”是日本房地產(chǎn)交易和租賃市場(chǎng)的主流。作為海外資產(chǎn)配置，投資公寓是不二之選！
 

分析其中的原因，首先，日本房產(chǎn)交易都是通過(guò)銀行貸款完成的，所以日本房產(chǎn)價(jià)值是由銀行來(lái)確定的，購(gòu)買(mǎi)不能貸款的物件保值率和變現(xiàn)率都很低。而東京土地價(jià)格近年來(lái)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，房產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍，房產(chǎn)租賃市場(chǎng)穩(wěn)定，空置率在10%以下，平均收益率在5%左右。加上銀行大力扶持，所以東京的公寓是資產(chǎn)配置型投資的不二之選！

此外，日本單身率達(dá)到50%以上，所以20平米左右單間公寓是租賃市場(chǎng)的主力，從而使單身公寓成為了房產(chǎn)交易市場(chǎng)主體。
 

其中，“單間公寓”以個(gè)人投資為主，主要靠租金賺取收益，需要長(zhǎng)期持有。而為了降低空置率，提高保值率和變現(xiàn)率，我們建議大家最好購(gòu)買(mǎi)東京主干線沿線（如山手線、總武線、京濱東北線），距離車(chē)站10分鐘以?xún)?nèi)，2000年左右建造，套內(nèi)面積20平米左右的物件。不要只關(guān)心回報(bào)率。

而“獨(dú)棟公寓”則由多套單間公寓組成，以公司投資為主，公司購(gòu)買(mǎi)是房產(chǎn)交易市場(chǎng)的主體。購(gòu)買(mǎi)獨(dú)棟公寓可以利用銀行杠桿變大資產(chǎn)，加上貸款利率低，不但可以覆蓋支出，還能有所結(jié)余。海外客戶(hù)可以通過(guò)在日本設(shè)立公司，以公司名義貸款購(gòu)房的形式達(dá)到資產(chǎn)配置的目的。這樣做，不但降低了前期交易風(fēng)險(xiǎn)，還掌握了物件的價(jià)值。

資產(chǎn)配置達(dá)到400萬(wàn)人民幣以上的客戶(hù)，我們建議最好以公司名義貸款購(gòu)買(mǎi)新建的“獨(dú)棟公寓”，新公寓有10年質(zhì)保，前期收益最大化，后期空置率低，保值率高，變現(xiàn)率快！如果資產(chǎn)配置達(dá)到1500萬(wàn)人民幣以上，還可以申請(qǐng)日本長(zhǎng)期簽證（投資經(jīng)營(yíng)管理簽證），享受日本福利！

日本房產(chǎn)是資產(chǎn)配置型投資，追求的是保值率、空置率、變現(xiàn)率和穩(wěn)定的收益率。如果單純追求高回報(bào)，投資日本房產(chǎn)則不是理想的選擇！