2022年的6月，日本放開了海外旅行團(tuán)入境日本的限制，沉寂了兩年之久的日本各大景點(diǎn)及商業(yè)設(shè)施又逐漸恢復(fù)了疫情前的熱鬧程度。同時(shí)，日元匯率也創(chuàng)出歷史新低，曾一度達(dá)到1美元兌137日元以上，1元人民幣兌20.43日元以上。隨之而來的議題，就是外國(guó)人在日本瘋狂購(gòu)物的同時(shí)，投資日本房產(chǎn)也成為了掃貨的內(nèi)容之一。

熱衷于投資房產(chǎn)的中國(guó)客戶，也嗅到了這樣的投資機(jī)會(huì)。近年來匯率最高時(shí)1日元兌0.0685人民幣，進(jìn)入6月以來最低時(shí)1日元兌0.0488人民幣。以現(xiàn)在的匯率，幾乎是以往常7折的優(yōu)惠購(gòu)房，投資機(jī)會(huì)千載難逢。

6月以來日本不動(dòng)產(chǎn)公司的咨詢量猛增，很多都是中國(guó)客戶來咨詢買房的事宜，一些常見問題整理如下：

1.中國(guó)人能在日本買房子嗎？

答案是肯定的，目前外國(guó)人在日本買房沒有門檻。

2.買房子能拿身份嗎？

單純的投資房產(chǎn)并不能獲得日本長(zhǎng)期在留的合法身份。

不過可以考慮在日本設(shè)立公司，以公司的名義在日本貸款或全款購(gòu)買總規(guī)模達(dá)到1000萬(wàn)人民幣左右的房產(chǎn)，并以此申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理簽證。

3.日本買房能砍價(jià)嗎？

新建房產(chǎn)項(xiàng)目一般由開發(fā)商直接進(jìn)行銷售，基本沒有議價(jià)空間。

日本二手房的掛牌價(jià)格相對(duì)比較貼近市場(chǎng)行情，議價(jià)空間不大。以小編的經(jīng)驗(yàn)來看，二手房掛牌價(jià)的“零頭”是可以砍價(jià)的部分。比如報(bào)價(jià)3180萬(wàn)日元的二手公寓，一般能議價(jià)到3100萬(wàn)就不錯(cuò)了，如果能砍價(jià)100萬(wàn)到3080萬(wàn)就相當(dāng)“厲害”了。

另外，在日本買房子還要考慮日本人的交易習(xí)慣，如果按中國(guó)人買房“狠砍一刀”的情況反而容易造成日本賣主的反感，最后“一分不降”的情況也有。

4.日本買房租金回報(bào)率高嗎？

東京房產(chǎn)的租金回報(bào)大多在4-5%左右，一些投資型項(xiàng)目也有超過6%的情況，使用貸款購(gòu)房、撬動(dòng)杠桿可實(shí)現(xiàn)利益最大化。所以在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)需要提前明確是自住還是投資，以便選擇適合的項(xiàng)目和付款方式。

需要注意的是，日本房產(chǎn)有持有維護(hù)成本，并不是租金回報(bào)率越高的房子越值得購(gòu)買。

5.買個(gè)房子來日本時(shí)自住，回國(guó)時(shí)出租可以嗎？

日本的租約一般是2年起，而且比較保護(hù)租客的利益，不會(huì)輕易趕走租戶，相對(duì)的租約和租金也比較穩(wěn)定。日本人很少有短租需求，如果按照民宿出租給游客，還需要申請(qǐng)民宿牌照，而普通的單套公寓基本不能做民宿。

如果預(yù)算寬裕，可以考慮投資獨(dú)棟投資公寓樓，這樣其中一間公寓可以留作自用，其他公寓可對(duì)外出租，也可以獲得不錯(cuò)的投資回報(bào)。

6.日本地震災(zāi)害多，買房風(fēng)險(xiǎn)大嗎？

正是由于日本地震多，所以在建房時(shí)充分考慮了防震的需求，讓房屋成為地震時(shí)保護(hù)人民生命財(cái)產(chǎn)安全的地方，不用太擔(dān)心房屋質(zhì)量。選房時(shí)可選擇鋼筋混凝土構(gòu)造的且符合新耐震基準(zhǔn)（1983年以后竣工）的房子比較有保障，將來也比較容易變現(xiàn)。

7.買新還是買舊？

中國(guó)人喜歡買新房子，但是在日本卻不一定，日本的房子有貶值率，所以還需要具體項(xiàng)目具體分析，可以請(qǐng)教有經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)中介給與建議。

作為自住用房，日本人也喜歡買新房。新房各方面性能都比較好，也沒有“瑕疵房”的風(fēng)險(xiǎn)，而且新房更容易申請(qǐng)到滿期高額度的貸款，新房還有較長(zhǎng)的保修期限，也不用擔(dān)心維修工程，通常管理修繕費(fèi)相對(duì)便宜。將來作為樓齡較新的二手房出售時(shí)也比較容易出手。

作為投資用房，舊房子的租金并不會(huì)比新房低多少，但房?jī)r(jià)相對(duì)便宜很多，租金回報(bào)率比新房高一些，性價(jià)比也較高。

由于在同一區(qū)域，舊房子的房?jī)r(jià)通常低于新房，注重地段的人在預(yù)算有限的情況下購(gòu)買二手房裝修后自住也是不錯(cuò)的選擇。

8.買公寓還是買一戶建？

公寓和一戶建各有特色，很難簡(jiǎn)單說哪個(gè)更好，主要還是根據(jù)購(gòu)買目的具體項(xiàng)目具體分析。

如果準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有以自住為主要目的的話，準(zhǔn)備持有2、30年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的話，一戶建應(yīng)該更適合家庭所有。一戶建的面積、戶型以及院落或停車位，都比較適合一家人居住生活，而且持有成本相對(duì)不高。雖然一戶建大多為木制的，房屋貶值速度大于鋼筋混凝土建的公寓，但是一戶建的土地面積較大，土地的保值增值性更強(qiáng)。

如果兼顧投資并且考慮持有一段時(shí)間（如5年、10年、20年等）就出手變現(xiàn)的話，公寓比一戶建更值得投資。公寓的耐用壽命更長(zhǎng)，有專業(yè)的管理公司維護(hù)，房產(chǎn)性能等也優(yōu)于一戶建，安全性更有保證，房屋的保值性更強(qiáng)。公寓雖然每個(gè)月有管理修繕費(fèi)，這些費(fèi)用主要用于維護(hù)公寓的優(yōu)良狀態(tài)，管理較好的公寓在出售時(shí)也會(huì)比較人氣。

9.房款支付流程？

買賣雙方在正式簽署《不動(dòng)產(chǎn)買賣合同》時(shí)支付訂金，金額為雙方約定的價(jià)格，通常為總房款的10%。

根據(jù)合同中約定的時(shí)間支付剩余90%的尾款，通常的交房周期為1個(gè)月左右。

在支付尾款的同時(shí)，支付全部相關(guān)費(fèi)用，通常包括印花稅、取得稅、司法書士費(fèi)、免許稅、中介費(fèi)及消費(fèi)稅等。

*購(gòu)買日本房產(chǎn)，買賣雙方在日本簽署買賣合同，使用日元支付房款及結(jié)算各項(xiàng)費(fèi)用。

10.必須本人親自到日本辦理購(gòu)房手續(xù)嗎？

本人不能親自來日本辦理購(gòu)房手續(xù)的話，也可以委托代理，除了準(zhǔn)備本人需提供的購(gòu)房資料外，還需要為代理人出具委托書。委托代理人可以是本人信任的親友，也可以委托中介代理。

畢竟買房子也是一筆不小的支出，還是建議您親自到日本實(shí)地考察后，再辦理購(gòu)房手續(xù)比較穩(wěn)妥。

日元不會(huì)長(zhǎng)期貶值，那樣日本經(jīng)濟(jì)將會(huì)受到重挫，可以預(yù)見，在經(jīng)過調(diào)整期后，日元必將恢復(fù)到合理匯率。趁此時(shí)機(jī)投資日本，應(yīng)該是被很多投資客所看好的。如果您也考慮投資日本房產(chǎn)，請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系我們。