“30萬移民日本”、“買日本房產(chǎn)送戶口”......對日本有所關(guān)注的人，想必都聽過類似的宣傳話述吧？但事實上，投資、移民日本真的是如宣傳的那樣嗎？

“30萬移民日本”

首先，在日本成立公司需要至少500萬日元的注冊資金，約合人民幣30萬元，這大概是“30萬移民日本”由來。公司注冊好以后，這筆注冊資金是可以使用的，但僅限于經(jīng)營性使用。成立公司后，投資者可以申請辦理投資經(jīng)營管理簽證，并以此獲得長期在留資格，在日本經(jīng)營管理自己的公司。但事實上，在日本經(jīng)營一個公司，除非是已經(jīng)打開日本市場的成熟的業(yè)務(wù)——開業(yè)即能賺錢，不然僅憑30萬人民幣的注冊資金想在日本長期生活下去都很難。而投資經(jīng)營管理簽證的初次申請并不算困難，重點在于續(xù)簽的時候，如果公司經(jīng)營業(yè)績不好，續(xù)簽就會遇到困難。

“買房送日本戶口”

其實，“買房送戶口”的宣傳語現(xiàn)在基本上已經(jīng)聽不到了，因為買房子本身并不能獲得日本戶口。日本人及在日本經(jīng)營的人都比較嚴(yán)謹(jǐn)，為了避免“虛假宣傳”，都很少使用這樣的話術(shù)了。實際上在日本，僅靠投資一套小房子獲取經(jīng)營收益的情況下，基本很難達到業(yè)績要求，如申請投資經(jīng)營管理簽證后，續(xù)簽可能會遇到問題。所以，有經(jīng)驗的移民中介會建議您投資總價1000萬人民幣以上的房產(chǎn)才比較穩(wěn)妥。舉例說明，比如想在大阪投資民宿，如果是一戶建大概需要購買4棟；想在東京做物業(yè)管理公司，如果是投資獨棟公寓的總價約1000萬，這樣的收益才比較有把握達到續(xù)簽的業(yè)績要求。所以說，買房送日本戶口這件事的難度還是很大的，沒有人能保證100%申請到“日本戶口”。

“買房包租，到期回購”

日本房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)相當(dāng)成熟和規(guī)范。房地產(chǎn)中介機構(gòu)內(nèi)分工明確，有專職的房地產(chǎn)買賣的中介或者房地產(chǎn)租賃的中介，房屋托管公司、運營公司、物業(yè)管理公司等均有區(qū)分。而且實際租金是多少，業(yè)主都清清楚楚，如果有管理費、托管費等也都提前讓業(yè)主知道，所謂“買房包租”的情況基本沒有，如果有，恐怕也僅是面向中國客戶的“理財產(chǎn)品”，而且還有可能產(chǎn)生后續(xù)的附加收費。

大阪等地方曾有過“買房包租”的項目，大多是作為民宿運營的項目，雖然有可能承諾包租及高達6%的租金回報，不過包租的部分，恐怕已經(jīng)加在房價內(nèi)了。比如市場上價值100萬人民幣的房產(chǎn)，可能會借口裝修改造、申請民宿資質(zhì)等因素，最后的打包價為150萬人民幣?？蓪嶋H上，在日本只要是房子符合民宿申請資質(zhì)的，辦理許可證的成本并不高。如果購入后將來想賣掉的話恐怕只能以普通房產(chǎn)按正常的市場價格出售了。

如果項目方承諾租金回報，回報部分其實已加在房價里了，可以理解為房價里已把返租的租金提前收取了，后續(xù)再以房租的形式分期付給客人。而且客人在買房時除了簽署房屋買賣合同，還會簽署托管合同，此類托管包租合同中還可能含有類似“實際運營收益達不到承諾回報率時，可解除該合同”之類的條款內(nèi)容，這也為運營方安排好了退出條款，可以理解為運營方可以此條款提前終止托管合同，哪怕未到約定托管期限。如果民宿運營的行情好，托管公司用客人的房產(chǎn)賺得盆滿缽滿，如果行情不好，中斷經(jīng)營的風(fēng)險將轉(zhuǎn)嫁到客戶方。

有的項目則推出了到期回購的條件，看似增加了投資的保底性，不過仔細查看條款會發(fā)現(xiàn)，約定的回購期限可能是購買后的第4年。眾所周知，想取得日本國籍至少要在日本居住滿5年，回購的節(jié)點大多為4年，項目方這么做要么是不希望回購客戶房產(chǎn)，要么是讓客戶放棄申請移民身份。畢竟外國人在日本想申請歸化或永居是一件繁瑣而長期的事情，沒有人能保證100%申請成功。而且業(yè)內(nèi)人士現(xiàn)在都看漲日本地產(chǎn)，一般樓齡10年以內(nèi)的新房比較容易獲得銀行貸款，比較容易流轉(zhuǎn)，即使項目方回購也不虧，后續(xù)還可以通過包裝繼續(xù)出售。
 

總結(jié)：

在投資日本房產(chǎn)前，請先確定投資目的，是為了投資、移民、自住或其他目的，根據(jù)需求再物色合適的物件，用合理的成本獲取穩(wěn)定的投資收益。在遇到打包產(chǎn)品的房產(chǎn)項目時，需仔細分辨投資的合理性和潛在風(fēng)險。

而且專業(yè)的房產(chǎn)投資移民顧問，也不會輕易的提出“包移民、包租、包收益等一攬子打包的承諾”。畢竟每一位投資者的情況各不相同，他們會根據(jù)客戶的自身條件制定適合的專屬投資方案。即使是資深的移民專家，也不敢輕易保證100%移民成功，還會提醒客人，“投資有風(fēng)險，需謹(jǐn)慎決定”。