在當(dāng)前全球局勢(shì)的影響下，國際金融形勢(shì)風(fēng)云變幻。于是，富裕階層進(jìn)行合理的海外資產(chǎn)配置，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，管理好自己的財(cái)富不受損失，已經(jīng)成為了他們的共識(shí)，而通過投資日本房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值是現(xiàn)階段不錯(cuò)的選擇。那么，為什么要投資日本，而不是其他國家的房產(chǎn)呢？下面我們接著昨天的內(nèi)容，繼續(xù)從投資日本房產(chǎn)的特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)的各個(gè)方面加以說明。

日元的避險(xiǎn)性優(yōu)異

世界公認(rèn)的三大傳統(tǒng)的避險(xiǎn)貨幣為美元、瑞士法郎和日元。在新冠肺炎疫情席卷全球之際，三大貨幣的避險(xiǎn)性再一次被印證，尤其日元以其優(yōu)異的表現(xiàn)被更多的人所認(rèn)可。

日元的強(qiáng)流通性是其成為避險(xiǎn)貨幣的先天優(yōu)勢(shì)，而日元同時(shí)又是低息貨幣，這也是日元成為避險(xiǎn)貨幣的直接原因。疫情期間，美國帶頭降息的操作被大眾詬病。一般來說，當(dāng)別國貨幣降息、貶值時(shí)，長期維持低息的日元就幾乎沒有下降空間，當(dāng)避險(xiǎn)情緒來臨時(shí)，大量的套現(xiàn)資金就會(huì)從高息貨幣市場流出，買入低息的日元，這一優(yōu)勢(shì)連黃金都望塵莫及。而且日本有大量的海外資產(chǎn)，同時(shí)還是大量外匯的儲(chǔ)備國，這也是日元成為避險(xiǎn)貨幣非常重要的原因。日本隱藏的能量是不容小覷的，也因此，日本已經(jīng)反超美國成為國際投資客進(jìn)行海外資產(chǎn)配置的首選國家。

匯率收益

匯率浮動(dòng)收益比較難理解，但不能因此被忽略。我們先舉一個(gè)例子加以說明：

2019年5月1日前的日元兌人民幣匯率為0.060，而2020年5月1日前的匯率為0.066，如果在日本投資一棟總價(jià)為1億日元的公寓樓，2019年購買時(shí)的價(jià)格約合人民幣600萬，2020年同期價(jià)格約合人民幣660萬，一年的時(shí)間僅憑匯率變動(dòng)就獲利約60萬人民幣，匯率收益約10%，這一部分的利潤就是匯率收益了。而如果短期內(nèi)人民幣持續(xù)貶值，匯率收益的空間將持續(xù)增大，這也就理解了為什么富裕階層要進(jìn)行海外配資的原因之一了。

當(dāng)然了，利率是上下浮動(dòng)的，由近期匯率變動(dòng)的情況分析，在未來一段時(shí)期，匯率波動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，未來的走向還需要投資人注意關(guān)注匯率市場的變化及影響因素。

中長期收益值得期待，適合移民

日本是“房住不炒”的典范，多重穩(wěn)定房價(jià)的政策，使得短期內(nèi)通過房地產(chǎn)買賣套現(xiàn)獲利成為不太現(xiàn)實(shí)的想法。比如說購買的房產(chǎn)在5年內(nèi)上市交易，增值部分的收益將被收取約40%的高額稅率，這一政策就讓炒房者望而卻步。日本的房產(chǎn)并不適合賺快錢，因此也有人認(rèn)為不適合投資。但其實(shí)，如果深入了解政策及測(cè)算過投資收益后會(huì)發(fā)現(xiàn)，日本房產(chǎn)的中長期收益是被嚴(yán)重低估甚至是被忽視了。

在日本現(xiàn)行的寬松的貨幣政策下，日本各大銀行在放貸及利率方面的政策及其優(yōu)惠，日本人及永居者可以獲得0首付購房的優(yōu)惠政策及幾乎0%利率的銀行貸款。日本的新建住宅號(hào)稱百年品質(zhì)保證，而開發(fā)商對(duì)新房一般還有十年的質(zhì)保期，銀行更喜歡給新房貸款。因此，新筑十年以內(nèi)的次新房在市場上的交易尤為活躍，尤其是核心區(qū)黃金地段的高級(jí)公寓項(xiàng)目，更是海外投資客的首選項(xiàng)目。根據(jù)日本房地產(chǎn)的調(diào)控政策，這類房產(chǎn)在購買滿5年后再次交易時(shí)，可省下高額的稅費(fèi)。

而這類房產(chǎn)的租金及增值收益喜人，也是比較適合移民的項(xiàng)目。按照現(xiàn)行日本的移民法案，外國人在滿足一定條件的前提下，通常在日本在留滿5年便可申請(qǐng)歸化即入籍，或在留滿10年便可申請(qǐng)永久居住。而5年、10年的時(shí)間點(diǎn)，正好也是所投資的房產(chǎn)適合再次變現(xiàn)的期間，對(duì)買賣雙方都是非常合適的。如果投資操作得當(dāng)，在實(shí)現(xiàn)移民的同時(shí)，還可以享受優(yōu)惠利率的銀行貸款，撬動(dòng)杠桿實(shí)現(xiàn)利益最大化，房屋的租金收益及房產(chǎn)增值收益預(yù)期都會(huì)比較理想，還能節(jié)省交易的時(shí)間成本。由此可以看出，日本房產(chǎn)投資的中長期收益值得期待。

日本房產(chǎn)的保值屬性

房產(chǎn)作為投資性的商品具有一定的金融屬性，而日本房產(chǎn)在保值抗跌的方面表現(xiàn)優(yōu)異。

日本房地產(chǎn)曾經(jīng)歷過輝煌及樓市泡沫被戳破后的消退階段，價(jià)格早已回歸理性，經(jīng)過多年的恢復(fù)期，近幾年才有回暖的跡象。目前，日本人均收入及房價(jià)比趨于合理區(qū)間，房價(jià)基本能夠體現(xiàn)房產(chǎn)本身的價(jià)值，并沒有什么泡沫，平均房價(jià)約為泡沫期的65%左右，足以證明資產(chǎn)的保值基礎(chǔ)及尚有一定的上升空間。同時(shí)，日本過往幾年的房價(jià)均以每年5%左右的增幅穩(wěn)步上漲，近年來的租售比也保持在5.5%-8%的合理區(qū)間，且日本的房屋百年的品質(zhì)保證，在現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，可以說是比較穩(wěn)定的投資項(xiàng)目了。

日本新建塔式高級(jí)公寓更是領(lǐng)漲于其他房產(chǎn)類型，去年的售價(jià)幾乎翻番。畢竟日本國土面積有限，特別是像東京這樣人口集中的大城市，在土地供應(yīng)并不充足的情況下，新房供給量更是少之又少，更何況適合建筑大體量高級(jí)公寓的相對(duì)占地面積較大的地方，且?guī)缀醵际谴缤链缃鸬膬?yōu)質(zhì)地段。稀缺性、高品質(zhì)也成為高級(jí)公寓房價(jià)上漲的優(yōu)勢(shì)。

通過以上十點(diǎn)介紹，相信大家對(duì)日本的房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了一定的客觀了解了。但下面還有兩點(diǎn)日本房產(chǎn)獨(dú)有的注意事項(xiàng)需要注意：

房產(chǎn)持有成本

日本是一個(gè)認(rèn)可花錢買服務(wù)的國家，比如日本人喜歡為信用卡支付年費(fèi)以獲得更好的服務(wù)。同樣的道理，在日本購買房產(chǎn)后，每年還要有一定的持有成本，其中除了固都稅是由國家規(guī)定每年必須繳納的費(fèi)用以外，諸如物業(yè)管理費(fèi)、火災(zāi)保險(xiǎn)等費(fèi)用均由業(yè)主自愿給付。當(dāng)然了，優(yōu)秀的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)會(huì)悉心維護(hù)物業(yè)品質(zhì)，是房產(chǎn)在多年后仍具有價(jià)值的基礎(chǔ)保證。如遇火災(zāi)等保險(xiǎn)條款里對(duì)應(yīng)的內(nèi)容時(shí)，業(yè)主可以獲得相應(yīng)的補(bǔ)償以減少損失甚至還有通過保險(xiǎn)賠付賺錢的可能。

房產(chǎn)投資即貶值

一戶建房屋折舊快但土地面積大，公寓分?jǐn)偟耐恋孛娣e小但更具保值性，請(qǐng)根據(jù)購買目的選擇！

可能很多人都聽說過：“日本房產(chǎn)投資即貶值”。這話不假，不過哪個(gè)國家的老房子都會(huì)貶值吧？而在日本，這句話簡單來說可以理解為：地上建筑的房屋價(jià)值會(huì)逐年遞減，但土地部分則相對(duì)不容易貶值，而是隨著時(shí)間的推移有所增值。所以在投資房產(chǎn)前，需要先明確投資目的是什么。如果為了長期持有，那么可以側(cè)重選擇帶院子的一戶建，因?yàn)橐粦艚ǖ恼嫉孛娣e比公寓的更大，土地的保值性更佳。如果想等房產(chǎn)升值后出售，那么則應(yīng)該側(cè)重考慮公寓項(xiàng)目。公寓項(xiàng)目雖然分?jǐn)偟耐恋孛娣e較小，無法與一戶建的土地面積相媲美，但一戶建大多數(shù)是木制結(jié)構(gòu)，跟鋼筋混凝土的公寓相比，一戶建的房屋貶值速度更快，而公寓項(xiàng)目相對(duì)較慢更具有保值的優(yōu)勢(shì)。

但是，不管選擇一戶建還是公寓，決定房地產(chǎn)價(jià)值的還是地段！地段！地段！位置好、交通便利、核心區(qū)的房產(chǎn)才更加值得持有。

通過兩天兩篇文章的分析，我們來總結(jié)一下：如果您期待短期內(nèi)通過炒房獲利，那么千萬別選擇日本房產(chǎn)，真的不適合！但是，如果您希望通過投資房產(chǎn)達(dá)到資產(chǎn)保值增值，獲得長期穩(wěn)定的收益，以及未來傳承的目的的話，那么日本房產(chǎn)在現(xiàn)階段的確是值得投資的首選。

最后，再提示大家一句，樓市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎！