日本的房產(chǎn)價格目前在各發(fā)達國家中并不算貴，而且多年來相對穩(wěn)定，波動變化不大，再考慮到日元的避險性，配置一定的日本資產(chǎn)特別是投資日本房產(chǎn)的保值避險性較強，租金回報率相對較高且穩(wěn)定。但并不是租金回報率高的房產(chǎn)就最適合投資，那么購買日本投資房產(chǎn)時需要注意哪些要素呢？

樓齡

由于日本處于地震多發(fā)地帶，日本的建筑需要遵循耐震標準。1981年日本修改更新了耐震標準，按照新耐震標準建造的房屋多為1983年以后竣工的，因此被簡稱為“新耐震”，建議您購買1983年以后的房子。

如果要考慮使用貸款購房，貸款年限最長為35年，或?qū)碛谐鍪鄯慨a(chǎn)變現(xiàn)的打算，建議您盡量購買樓齡較新的房產(chǎn)。

“舊耐震”的房子由于樓齡較老、價格相對低廉，如果預算有限或不打算出售的話，也有人會選擇購買自住。

地段

日本每年都會公示地價，可以此來判斷當?shù)胤康禺a(chǎn)價值。如城市中心的地段肯定更值錢。

另外，日本人在找房子時多以距車站的徒步距離作為要素，如距車站步行10分鐘以內(nèi)的房子較為保值。

另外，東京的公共交通網(wǎng)發(fā)達，可以利用多線多站、大站快車等的地段更值得投資。

售價

日本的土地和房產(chǎn)等均屬于私人財產(chǎn)，業(yè)主有絕對的定價權(quán)。有些房地產(chǎn)機構(gòu)會先從個人業(yè)主收購房產(chǎn)再翻新改造后出售，所以在同一棟住宅里出售的房產(chǎn)價格有所不同，或議價空間不同。新房和不同年代的二手房價格也相差較大，并且買家是日本人或外國人、使用現(xiàn)金購房或貸款購房等因素，均有可能影響成交價格，而價格又直接影響投資收益。

租金回報

投資型房產(chǎn)注重租金回報率，東京的公寓租金回報率長期穩(wěn)定在5.5%左右，隨著疫情期間房產(chǎn)價格的上漲，租金回報率相應的有所下降。二手房的租金回報率大多高于新房，一些租金回報率可達6%、7%的二手公寓可以選擇，在搜索房源時需要多花些時間和精力。

資產(chǎn)價值

日本的房產(chǎn)大多分為一戶建或公寓，而公寓又分為塔樓、高層公寓、低層公寓等多種住宅，建筑材料又分為木造、鐵骨造、鋼筋混凝土等，一些口碑良好的管理公司也是資產(chǎn)保值的利好條件，因此不同類型的房產(chǎn)貶值年限不同、保值率也有所不同。

變現(xiàn)能力

作為投資型房產(chǎn)，在購入時也應考慮未來出售時的變現(xiàn)能力。在保值的前提下，能獲得更大的收益，并且節(jié)省時間成本。

舉個例子：

這個1991年鋼筋混凝土建造的1K戶型的南向高層公寓，距東京千葉縣的中心-船橋站步行僅10分鐘，有京成線、JR中央總武線、總武快線等多條線路可以利用，每個月的管理修繕費不超過1萬日元，售價僅為650萬日元（約合34萬人民幣），月租5萬日元左右，租金回報率超過7%。這個價格多年來保持穩(wěn)定，未來變現(xiàn)也較為容易，是一個較優(yōu)質(zhì)的投資項目。