中國有句古話叫作“盛世房產(chǎn)，亂世黃金”，意思是說在太平盛世可以投資房產(chǎn)，不但能讓自己居住安穩(wěn)還能讓財富升值；如果發(fā)生大規(guī)模疫情、戰(zhàn)亂、災(zāi)害等情況時，則應(yīng)該購入黃金保值。

 事實上，自打中美貿(mào)易戰(zhàn)開始，黃金走勢就一路高漲。隨后又發(fā)生了全球性的新冠肺炎疫情，各國經(jīng)濟均受到了一定的影響，但對黃金的投資熱度持續(xù)處于高位。除了投資黃金以外，主流避險貨幣也值得關(guān)注。
 

國際公認的三大避險貨幣，美元、瑞士法郎、日元。美元作為國際第一貨幣，不僅是美國的基礎(chǔ)貨幣，也是世界的基礎(chǔ)貨幣，大部分國家都以美元作為重要的外匯儲備。因此，美元政策的變化都會影響到外匯行情。比如前兩年開始美元持續(xù)降息的操作，使得美元貶值的風(fēng)險加大，作為避險貨幣的功能漸弱，于是大量購入日元的情況增加。因日元長期穩(wěn)定的表現(xiàn)，國際上逐漸形成了“動蕩時期買日元”的風(fēng)潮。

然而讓人沒想到的是2022年在太平盛世的時代竟然發(fā)生了俄烏沖突，雖然不是世界級的軍事行動，但也足以影響全球。在這種背景下，此前剛剛加息的美元就成了香餑餑，拋售手中外幣資產(chǎn)購買美元的情況顯著增加。而相應(yīng)的，以日元為代表的外幣則出現(xiàn)了貶值的情況。在3月28日的外匯市場，日元兌美元匯率一度貶值至1美元兌125日元以上，跌至2015年8月以來的最低水平。

對于日本來說，日元貶值意味著資金將流向能獲得更高收益的美元。但這并不意味著對日本經(jīng)濟消極的一面，反而存在“日元貶值有利于經(jīng)濟”的感覺。因為日本自從“失去了幾十年”后，經(jīng)濟就一直處于低谷，在“安倍經(jīng)濟學(xué)”的寬松經(jīng)濟環(huán)境中，雖然情況有所好轉(zhuǎn)但仍長期處于通縮階段，直到去年在美國高速通脹的帶動下才終于完成了2%的通脹目標(biāo)，這對日本簡直是喜事一樁。分析后發(fā)現(xiàn)，日本的這波通脹屬于“成本性通脹”。比如在美國房價高漲時期，需要大量木材建造房屋，木材價格上漲了30%。同樣映射到日本樓市，同期建造的新房價格上漲30-40%；再比如俄烏戰(zhàn)爭導(dǎo)致原油和糧食價格大漲，日本國內(nèi)的各能源及相關(guān)商品也出現(xiàn)了物價全面上漲的情況。

物價全面上漲其實也是日本政府希望看到的情況，自岸田首相上臺后，本來就有“薪資倍增”計劃以此來刺激消費的目標(biāo)。原計劃是先普漲工資，再漲物價，沒想到俄烏沖突使得物價得以先全面上漲，以此倒逼工資普漲。在日本持續(xù)寬松的經(jīng)濟環(huán)境下，如果工資普漲，意味著房價也有上漲的動力，按照歷史經(jīng)濟規(guī)律波動來看，日本房價自1991年暴跌以來，直到2016年底才開始回暖，房價漲幅雖然比不了美國，不過在現(xiàn)在的大背景下，勢必有長期穩(wěn)步上漲空間。
 

也許在國際形勢動蕩時期，日元貶值對于海外資產(chǎn)購買力來說受到了一定的沖擊，不過對于海外投資客來說，不得不承認這是一個不容錯過的投資機會。比如人民幣兌日元的匯率基本接近于歷史低點，去年在匯率高位時，約6.5元人民幣可兌換100日元，而現(xiàn)在約5元人民幣即可兌換100日元，也就是說可以用更少的人民幣兌換更多的日元資本了。

從現(xiàn)在的俄烏沖突的發(fā)展來看，不會升級為世界大戰(zhàn)，反而將很快結(jié)束戰(zhàn)爭，世界重歸于和平。所以無論是從日元的避險性、由通縮轉(zhuǎn)為通脹期、收入及物價的普漲，還是處于經(jīng)濟周期的上行期等諸多因素考慮，此時不但是換匯的好時機，同樣也是投資日本房產(chǎn)的好機會，投資回報穩(wěn)定且前景看好。

那么，在現(xiàn)在這個時期和形勢下，您有投資日本房地產(chǎn)的想法和意愿嗎？