源于日本的老齡少子化問題，據(jù)日本房產(chǎn)調(diào)研機構(gòu)預(yù)測，到2033年全日本將有高達1955萬戶空屋。日本政府為了不讓空屋成為社會負(fù)擔(dān)，自2016年起開始實施了面向空屋的相關(guān)規(guī)定，希望房主把用不到的空屋充分處理掉。其中一個政策就是關(guān)于固定資產(chǎn)稅稅率優(yōu)惠的政策。

眾所周知日本為了遏制炒房行為，所以私有房產(chǎn)每年需要繳納一定的固定資產(chǎn)稅，土地和地上建筑物分別按估值納稅。各地方針對不同的土地及房產(chǎn)類型還有相應(yīng)的優(yōu)惠稅率等政策。為有效避免空屋問題，土地在60坪以下的只要交六分之一的固定資產(chǎn)稅、在60坪以上的也只需交三分之一的稅即可。但如果在符合的優(yōu)惠條件的地上建筑的房屋部分屬于危樓、臟亂樓、破壞周邊景觀等的“特定空屋”的情況，就不能享受優(yōu)惠了。如此一來房主的持有成本大幅增加，相當(dāng)于比享受最優(yōu)稅率時要多交五倍的固定資產(chǎn)稅。因此無論從持有成本、或繼承避稅等各方面考慮，如果有閑置房產(chǎn)的房主基本上都愿意積極處理“空屋”。盡管如此，現(xiàn)在日本還是存在很多空屋的情況，大多是因為“孤獨死”等原因根本找不到繼承人，這些空屋就變成了“無主房屋”。由于在日本，土地及房屋等財產(chǎn)都是私有的，即使是無主的房屋土地，政府也無法隨意處置，大多只能繼續(xù)空在那里了。

另一方面在日本，土地原本是農(nóng)業(yè)用地那么持有成本也是相當(dāng)?shù)偷?。此類土地如果沒有人愿意繼承的話，則農(nóng)業(yè)用地就有可能轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，如此一來固定資產(chǎn)稅就比較高了。于是有很多房產(chǎn)建筑商就鼓勵地主通過銀行貸款蓋房子，這樣可以達到避稅的效果。另外作為遺產(chǎn)稅方面的考慮，和現(xiàn)金等金融產(chǎn)品相比較，房產(chǎn)是按照估值來征稅的，那么房產(chǎn)的估價小于現(xiàn)金價值也就相對合理避稅了。于是可以看到即使在鄉(xiāng)村地區(qū)，也有很多人會在土地上建新房為繼承做好準(zhǔn)備。

很明顯空屋情況鄉(xiāng)村比城市更為嚴(yán)峻，主要是由于“虹吸效應(yīng)”年輕人更喜歡在東京這樣的大城市生活，所以源源不斷涌入大城市的人數(shù)不斷增加，住房需求量也就持續(xù)穩(wěn)定。作為房產(chǎn)投資人將房子出租便可以賺取穩(wěn)定的租金收益。而且由于日本的樓市經(jīng)歷過泡沫時期，現(xiàn)在的價格相對合理，具有保值增值性。隨著近年來東京等大城市房價的不斷回暖，購買房產(chǎn)的人越來越多，新建房屋的數(shù)量也就隨之增加。

隨著大城市新建房產(chǎn)的不斷增加，一些房齡較老用于出租的房子逐漸空了出來，這也很容易理解，工資收入差不多的租客在租房時，在租金預(yù)算相差不大的情況下誰不愿意住新房子呢？離車站步行距離越近、房齡越新的房源出租率穩(wěn)定在95%左右，相反的離車站越遠(yuǎn)、越舊的房子空房率就相對較高了。作為房產(chǎn)投資人來說，出租率及租金回報率穩(wěn)定、將來容易轉(zhuǎn)賣、投資時更容易獲得貸款的新房或次新房才是首選。

于是乎，在現(xiàn)實中，日本就普遍出現(xiàn)了目前這種“空屋”逐漸增加，但“新建房”也在不斷增加的景象了。