在日本一提起“事故房”或“瑕疵房”，基本上是指在屋里發(fā)生過一些“事故”的房子，也有人理解為是“死過人的房子”。這樣的房子無論是出租或出售都有一定的劣勢，而賣家及房產(chǎn)中介方都有“告知義務(wù)”，一般都是低于市場行情成交的，而且“事故房”的標簽會一直伴隨房子的一生，在日本投資房產(chǎn)時是應(yīng)該盡量避免的物件。

不過根據(jù)日本國土交通省于2021年10月8日發(fā)布的《關(guān)于房屋建造者致人死亡告知的指導(dǎo)方針》，對事故物件的處理將有所變化。為什么會有這樣的變化呢？

眾所周知，日本已經(jīng)進入超老齡社會，因為擔心自己的房子變成事故房，所以社會上有很多房東不愿意把房子租給老年人，這就導(dǎo)致老年人陷入租房難、租房貴的情況，加重了老后的生活負擔。另外，還有很多人表示“日本的老房子那么多，出現(xiàn)有人在房子里去世的情況也很多，本來不介意，但如果打上事故房的標簽反而有所顧忌了”。還有的人表示“幾十年前發(fā)生的事故，幾十年后還因為是事故房而不能被正?？创@也是一種歧視吧？”......

人的死亡是一個不可避免的現(xiàn)實，因為個案不同，對于“死過人的事故房”的處理其實很難統(tǒng)一對待。 所以在這樣的背景下，指導(dǎo)方針的發(fā)布也是希望通過給出一定的判斷標準來解決這些問題，實現(xiàn)令人放心、順暢的房產(chǎn)交易。

首先，關(guān)于告知義務(wù)的范圍，以“有可能對交易的對方等的判斷產(chǎn)生重要影響的情況下告知”為原則，同時在以下情況下也可以不告知：

1. 自然死亡、日常生活中的意外死亡(因衰老、宿疾導(dǎo)致的病死、跌倒事故、誤咽等)；

2. (房屋租賃中)發(fā)生“上述1以外的死亡”、“上述1死亡需進行特殊清掃等”，距事故發(fā)生已超過了3年的時間；

3. 在鄰接住戶、日常生活中通常不使用的住宅樓的共用部分發(fā)生的死亡。

但是，即使是符合上述1~3的情況下，如果是“對社會的影響特別高”也有必要告知。也就是如果發(fā)生惡性事件或造成社會熱點事件的情況下，在房產(chǎn)交易時必須進行告知。

需要解釋的是，通常使用的共用部分是指公寓的入口、共用樓梯、共用走廊等。如果在這里發(fā)生的死亡，在一定情況下是需要告知的。相反的，上述3中的不把鄰接住戶和通常不使用的共用部分發(fā)生的死亡作為告知對象，所以要具體問題具體分析。

根據(jù)上圖簡單分析來說：

1. 無論租賃或買賣，如果屬于自然死亡意外事故，則不需要告知。

2. 如果是租賃的話，死因是非自然死亡等(自殺或他殺等)的情況下，或者即使是自然死亡但需要進行特殊清掃的情況下，需要告知3年（3年以后可以不告知）

3. 如果是買賣則沒有規(guī)定3年的告知期（需要更長時間的告知）。

4. 如果是“對社會的影響特別高”的案件就不一樣了，即使租賃已過3年也必須告知。當然，買賣也需要告知。

由此不難看出，即使房間里有人去世，因為屬于可以不告知的范圍也就擺脫了“事故房”、“瑕疵房”的標簽。在有些情況下，超過3年的期限后也沒有了告知義務(wù)，那么表面看來也就不屬于“事故房”了，相應(yīng)的交易也就變得順暢了。在交易此類房產(chǎn)時，如果是有經(jīng)驗的房產(chǎn)中介人員一般還是會通過調(diào)查要求賣家在告知書上記載之前發(fā)生的事故，以規(guī)避將來買家得知事故后有可能產(chǎn)生的風險和麻煩。所以在投資日本房產(chǎn)前，先找到專業(yè)的房產(chǎn)中介機構(gòu)比較重要，另外，如果對事故房比較忌諱的話，建議您盡量選擇新房更加放心。