最近國(guó)際房地產(chǎn)投資分析中，有兩個(gè)市場(chǎng)被著重關(guān)注，一個(gè)是中國(guó)，一個(gè)是日本。中國(guó)樓市紅紅火火了20年，今年出現(xiàn)了橫盤和明顯的下跌趨勢(shì)。日本樓市則情況相反，跌入冰點(diǎn)20年來，于近年市場(chǎng)逐步回暖，今年更是出現(xiàn)了普漲的情況。如此一來，我們可以從中汲取哪些投資經(jīng)驗(yàn)?zāi)兀?/span>

先看日本，日本全國(guó)人口1.26億，多集中在東京這個(gè)超級(jí)大城市里。雖然日本總?cè)丝谠跍p少，但是東京卻是人口凈流入最高的地方，2018年同比增加人口約10萬多人，不難看出東京的魅力。東京是日本青年人聚集的夢(mèng)想之地，也是外國(guó)人認(rèn)識(shí)日本的最大的窗口。

人口增加的地方，顯然住房需求量也會(huì)增加，進(jìn)而推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)值的增加。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，東京都88%的租客的年齡集中在20~39歲，是租房的主力軍。日本人不喜歡給別人添麻煩，不認(rèn)識(shí)的人合租的情況較少，因此，適合單身居住的小戶型住宅的需求量呈遞增趨勢(shì)，幾乎占到90%的房源量。這樣的房源多集中在20~50平方米的房屋面積，而大于這個(gè)面積的需求量則驟減。此外，日本的養(yǎng)車費(fèi)用、打車費(fèi)用較高，但是公共交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，因此距車站步行10分鐘以內(nèi)（按每分鐘80米計(jì)算）的滿租率竟高達(dá)95%。由此不難看出，車站附近小戶型的房屋更受年輕白領(lǐng)的青睞，房屋年租金回報(bào)率穩(wěn)定在5-8%。在如此的形勢(shì)下，近年來東京房?jī)r(jià)普遍漲幅超過5%，有些地段好的新建公寓房?jī)r(jià)漲幅更超過11%。同時(shí)，日本房產(chǎn)由于優(yōu)異的租售比，更是吸引了不少日本國(guó)內(nèi)及海外投資，可以說，日本樓市目前已經(jīng)進(jìn)入了良性循環(huán)中。

反觀中國(guó)的現(xiàn)狀，近年來國(guó)內(nèi)總?cè)丝谝渤霈F(xiàn)了下降的趨勢(shì)。而在“房住不炒”的政策方針下，政府一系列的樓市調(diào)控手段，使得房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)一夜爆跌的情況，而是穩(wěn)中有降，逐步回調(diào)至理性的房?jī)r(jià)區(qū)間。北京是中國(guó)的首都，同東京一樣也是一座全球發(fā)達(dá)城市。目前北京正處于調(diào)整期，人口外流只是調(diào)整進(jìn)程的一個(gè)階段，調(diào)整期過后，必將有一部分人口回流，畢竟北京的魅力并不亞于東京。東京房產(chǎn)需求的情況，同樣適用未來的北京，居住需求量高、地段好、總價(jià)低、交通便利的小戶型住宅更適合社會(huì)的發(fā)展需求。據(jù)說中國(guó)的單身人數(shù)已經(jīng)超過了2個(gè)億，照這個(gè)趨勢(shì)發(fā)展下去，一個(gè)人一個(gè)家庭將逐步代替三口之家的模式，那么適合單身家庭的的戶型需求就顯而易見了。

因此，無論是逐漸回暖的日本樓市，還是漸行漸遠(yuǎn)的國(guó)內(nèi)樓市，最基礎(chǔ)的人力的住宿需求幾乎是一樣的。在滿足了自住的基礎(chǔ)上，想再合理配置一套用于投資的房產(chǎn)，無論在日本還是國(guó)內(nèi)，明確了未來發(fā)展方向后，怎么投資都不會(huì)錯(cuò)的。

值得一提的是，按照現(xiàn)在兩國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，手里有房的人可以考慮將北京的房子在高位時(shí)出售，然后投資日本的新建公寓，持有10年左右再出售，10年內(nèi)可以獲得穩(wěn)定的租金收益，10年后出售可獲得可觀的升值收益。如果那時(shí)北京的房產(chǎn)已回歸理性的話，完全可以考慮再投資。只有不斷買賣，通過變現(xiàn)獲得收益的項(xiàng)目才是相對(duì)好的投資。