在日本購買房產(chǎn)時(shí)首先要找正規(guī)的不動(dòng)產(chǎn)中介，在確定了所選擇的物件后，無論是新建物件或是中古二手房，都需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記或變更手續(xù)，通常賣方或中介方都會(huì)為買賣雙方安排合作的“司法書士”提供服務(wù)，購房成本中就包含了司法書士的費(fèi)用。日本的不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)主要由購買所需繳納的稅費(fèi)、注冊(cè)費(fèi)和服務(wù)報(bào)酬兩部分組成，通常這筆費(fèi)用都是由買方承擔(dān)的。但與我國(guó)的房屋變更手續(xù)的費(fèi)用收取方式略有不同，在日本有些情況下是可以節(jié)省部分費(fèi)用的。

1.產(chǎn)權(quán)登記

產(chǎn)權(quán)登記全名是所有權(quán)保存登記，主要針對(duì)的是新建物件，指的是在沒有登記所有權(quán)的房地產(chǎn)上，最先登記所有權(quán)。比如對(duì)于之前沒有設(shè)定所有權(quán)的新建公寓，就需要這個(gè)登記。登記中記載著所有者的住所姓名、房屋新建的日期等。另外，從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款，在土地建筑物上有抵押權(quán)的情況下，也必須進(jìn)行所有權(quán)保存登記。對(duì)于新建的公寓，通常由作為賣方的建筑公司指定的司法書士代理申請(qǐng)，因此買方一般不能委托其他人。

所有權(quán)保存登記所需的費(fèi)用，是注冊(cè)許可的稅額=課稅標(biāo)準(zhǔn)×稅率（到2020年3月31日為止適用減免稅率為0.15%）和對(duì)司法書士的報(bào)酬（根據(jù)事務(wù)所的不同，5～6萬日元左右的市價(jià)）加在一起的費(fèi)用。

2.所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指土地或建筑物的所有權(quán)因買賣或贈(zèng)與、繼承等轉(zhuǎn)移時(shí)的登記。購買二手房的時(shí)候需要做這個(gè)登記，需要賣方和買方共同登記，費(fèi)用負(fù)擔(dān)一般由買方承擔(dān)。所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記需要司法代書人的報(bào)酬和注冊(cè)登記執(zhí)照稅。對(duì)司法代書人的報(bào)酬取決于有無住房貸款或其他情況的不同，費(fèi)用有所差異。

注冊(cè)許可稅是稅額=課稅標(biāo)準(zhǔn)×稅率（到2020年3月31日為止適用減稅率，所以稅率是2%~0.3%）來計(jì)算的。

3.抵押登記

抵押權(quán)設(shè)定是指通過在建筑物和土地上設(shè)定抵押權(quán)，在向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款而記錄的。進(jìn)行抵押權(quán)登記后，在貸款償還延遲等債務(wù)人無法履行債務(wù)的情況下，債權(quán)人可以通過拍賣等方式確保債權(quán)。

抵押權(quán)設(shè)定登記的費(fèi)用，也需要對(duì)司法書士的報(bào)酬和登記許可稅。對(duì)司法書士的報(bào)酬，以4～10萬日元為市價(jià)，登記許可稅，按抵押權(quán)設(shè)定額(借入額)×稅率計(jì)算。（稅率在2020年3月31日之前適用減稅率，從0.4%變?yōu)?.1%。）

由此看出，法律規(guī)定要繳納的稅費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)等費(fèi)用是無論如何也不能講價(jià)的，不過司法書士的服務(wù)報(bào)酬卻有可商量的余地。

實(shí)際上，如果購買房屋時(shí)沒有貸款時(shí)，作為業(yè)主自己也是可以進(jìn)行登記的，這樣司法書士的費(fèi)用就可以省了。不過在日本，買賣雙方大多還是會(huì)委托司法書士代理，畢竟登記準(zhǔn)備的文件資料、房屋所適用的稅費(fèi)可否適用優(yōu)惠稅率等，繁瑣而專業(yè)的手續(xù)還是交給專業(yè)的人士來做比較穩(wěn)妥。

如果涉及貸款的話，基本上沒有人會(huì)選擇自己進(jìn)行登記。金融機(jī)構(gòu)正因?yàn)橛兴痉〞康葘I(yè)人士代理手續(xù)，所以對(duì)文件的可信性有信心，如果萬一有錯(cuò)誤，司法書士加入的損害賠償保險(xiǎn)也可以給予補(bǔ)償。但如果買方本人進(jìn)行登記時(shí)出現(xiàn)失誤，金融機(jī)構(gòu)將承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

司法書士的報(bào)酬部分因委托的公司和代理人的不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是不同的。賣方指定的司法書士的報(bào)酬很高的話，可以試著交涉一下能不能委托給其他收費(fèi)便宜的司法書士代理，或者與同一個(gè)司法書士商量一下報(bào)酬的部分能否給予優(yōu)惠或減免也不失為一種方法。

總之，在不動(dòng)產(chǎn)登記這個(gè)環(huán)節(jié)，可以多問一下所購買的房屋是否有適用的稅費(fèi)優(yōu)惠，司法書士的費(fèi)用可否商量。如能遇到優(yōu)惠政策，那可以節(jié)約的費(fèi)用還是非?？捎^的。