在日本，無論是購買新房還是二手房，大家在購買公寓前都非常關心建筑年代及使用壽命。這個指標會影響房屋將來的價格，那么，我們今天就來探索一下讓人在意的公寓的壽命吧。

公寓的壽命是怎么決定的？

公寓的壽命到底是多少年呢？“從更廣義上說，其實公寓是沒有壽命一說的。如果想要維持建筑物的話，100年甚至200年都能維持”。但是，站在市場保值的角度，我們可以從以下3個觀點來分析。

1、從耐震性看壽命

日本是地震頻國家，所以考慮日本建筑物壽命的時候，就不能不提建筑物的耐震性能。具體來說，日本以1981年為界限，把建筑物分為舊抗震基準和新抗震基準（壁式施工法除外）。1981年以前的公寓，由于混凝土的性能與鋼筋的量、施工方法等不同，物件的耐震性能不如現(xiàn)行標準的建筑物。這種舊耐震基準的公寓即使進行了耐震修復工程，也不能確保與現(xiàn)行的抗震基準有同等的抗震性，但是單純從防止物件徹底倒塌的角度上看，具有一定的效果。如下圖所示，預計2018年建造30年以上的公寓為185萬戶。其中舊耐震標準的公寓被推測為100萬戶，有多少公寓正在進行抗震改建，尚不清楚。但是1981年以前建的舊耐震高級公寓中，也有抗震性強的公寓。

2、從建筑年代看物理壽命

正如開頭我們說的那樣，單純延長建筑物的壽命也不是不可能的。只要我們定期適當的對建筑物的整體構造、防水、電路、管道等進行維護保養(yǎng)，就會延長其使用年限和壽命。畢竟建筑年代相同的公寓，是否有良好的后期保養(yǎng)維護，其使用年限和壽命是不一樣的。但是，不管怎么維護，相關硬件設備的老化是不可避免的，而且隨著年數的增加，維護費用也會變大。最終會跟重建成本接近，從而讓業(yè)主最終選擇重建。

3、從經濟價值來看壽命

建筑物從理論上來看，即使經過100年也應該可以繼續(xù)居住。但實際情況會稍有不同——比如舊抗震基準同潤會公寓以構造堅固著稱，使用了60～70年就被拆除了。另外，到2016年日本首個分銷公寓涉谷的“宮益坂大廈”也就使用了65年。隨著社會形勢的變化，盡管建筑物還能使用，但是隨著經濟利益發(fā)生改變，從而改變了建筑物自身的壽命，這可以說是經濟的壽命吧。區(qū)域再開發(fā)和區(qū)劃整理等基礎設施建設也是左右公寓壽命的主要原因。

公寓的的耐用年限是什么呢？申請住宅貸款需要注意什么？

1、公寓的使用年限不等于壽命

公寓的使用年限是法定標準。公寓(鋼筋混凝土建造的建筑物)的法定耐用年數根據1998年稅制改正規(guī)定為47年。這是建筑物每年進行折舊，最終折舊為零=47后建筑物價值為零。這樣會讓人產生物件超過47年使用年限后不值錢的錯覺，但實際上沒有任何影響，使用年限不等于建筑壽命。但是，在申請住房貸款的時候就要注意，住宅貸款周期基本上最長為35年(滿80歲為止)，但如果購買建筑年代較舊的公寓，無論申請人年齡大小，貸款周期都會縮短。因為在審查上，借款期限是根據公寓耐用年數和建筑年數的差來設定的。例如某公寓的建筑年數為20年的情況下，借入最長期間的大致標準是27年。 借款期限縮短直接關系到每月支付利息的增加，這樣會影響客戶的貸款是否可以得到審批。

2、折舊率怎么算？

“折舊率”大家可能不了解，簡單來說就是購買公寓折舊的計算法。由于自住客戶可以通過抵押貸款減稅，參考意義不大，但投資客戶可以依據折舊率來節(jié)稅。

1 .將購買的公寓分為土地和建筑物(可折舊的只有建筑物部分)

2 .將建筑物部分分為建筑物主體和建筑設備

3 .購置價格×折舊率(根據使用年限規(guī)定)

舊公寓的話，有時很難將建筑物主體和設備分開，這時也可以作為建筑物一體化計算。折舊率也可以登錄國稅廳網頁進行了解。