日本的房產(chǎn)，特別是東京的公寓，由于出租率較高、租金穩(wěn)定、租金回報率較高等優(yōu)勢，一直受到投資客的青睞。這其中，有的投資客一味追求超高的投資回報，會選擇一些總價較低的二手房來投資。雖然說在日本，總價較低的二手房仍有投資價值，但在投資此類房產(chǎn)時，還請注意區(qū)分“幽靈公寓”和“事故物件”！

日本的房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)相當(dāng)成熟，掛牌上市的二手房銷售價格基本上都符合市場行情，東京公寓的租金回報率常年穩(wěn)定在5%左右。但如果有的公寓總價過低，甚至租金回報率達到了10%左右，那么就要注意了，需要自己評估這樣的公寓有沒有安全隱患、投資風(fēng)險等問題。

并不是說房齡較老的公寓就不值得投資，日本有些年齡較老的公寓，由于保養(yǎng)得當(dāng)，維護較好，也成為了受人歡迎的復(fù)古公寓。而有些公寓由于養(yǎng)護不到位，過早的成為“老破小”的情況也有，有的甚至變成了“幽靈公寓”。

這些淪為“老破小”的老舊公寓，往往就是因為業(yè)主們早期不愿意花錢養(yǎng)護，年久失修后顯出破敗的景象，年輕人紛紛搬離此處，租客變少、空房較多。就剩下一些老年人居住在此。還有一些業(yè)主因為過世后找不到繼承人，房子無法處理只能空置。由于一些業(yè)主難以聯(lián)系到，即使業(yè)主大會需要作出利于物業(yè)的決議，但因為同意的業(yè)主人數(shù)不夠，也導(dǎo)致決議無法通過和執(zhí)行，那么整個公寓樓只能越來越破敗，進入惡性循環(huán)。而有的業(yè)主為了盡快“脫手”，特意將房子重新裝修后出售，如果買家被公寓室內(nèi)新裝修的狀況所迷惑而不幸購入了這樣的公寓的話，無論自住或想用于出租，或想再次出售時，都會變得比較困難和麻煩。這種情況，甚至比投資“事故物件”更可悲。

另外，日本所謂的“事故物件”大致是以下幾種情況：

1. 由于自殺或兇殺等導(dǎo)致的非自然死亡
2. 由于事故或火災(zāi)等的造成的意外死亡
3. 由于孤獨死或病故等，遺體在72小時內(nèi)或超過72小時后才被發(fā)現(xiàn)的
4. 曾經(jīng)被用于住房以外的用途，如風(fēng)俗店、黑社會據(jù)點等
5. 以前的住戶有犯法被逮捕的情況，如毒販，殺人犯等
6. 住進去產(chǎn)生讓人心神不寧或周圍有讓人不愉快的設(shè)施，如緊鄰墳地等

日本房地產(chǎn)市場發(fā)展比較成熟，在出售事故物件時，賣家或中介人員對買家有告知的義務(wù)，也就是房屋買賣是在投資人在明確知道所要購買的房產(chǎn)為事故房的前提下而做出決定的。因為事故房的銷售價格明顯低于正常物件的價格，所以也有不少人在明明知道有事故的前提下，依然愿意購買。即使購入事故物件，也相應(yīng)有很多處理辦法，而且隨著離事故發(fā)生的時間越久遠，房產(chǎn)價值也會慢慢恢復(fù)為市場正常價格，將來出手時也有一定的利潤空間。日本的投資客中，有近三成的人表示愿意投資事故物件，由此看出事故物件有其特有的魅力。

而與事故物件相比，幽靈公寓處理起來就顯得困難多了，所以在購房之初，也不能一味地追求高租金回報。要充分了解房產(chǎn)情況，進行實地考察，除了考察房屋內(nèi)部情況外，也要注意公共區(qū)域的部分，對房屋的設(shè)備設(shè)施、周圍鄰居的情況、維修基金的使用情況及結(jié)余等進行充分的了解。如果發(fā)現(xiàn)樓體外觀有明顯破敗的痕跡、公共區(qū)域臟亂差、空房較多、維修基金欠繳、常年沒有維護記錄等情況下，即使公寓內(nèi)部裝修再好，也請謹(jǐn)慎投資。