最近聽(tīng)到一個(gè)老客戶(hù)王先生的抱怨，說(shuō)自己在日本公司也開(kāi)了，5000萬(wàn)日元的房產(chǎn)也買(mǎi)了，房子也出租出去了，但是遞交的“經(jīng)營(yíng)管理簽證”申請(qǐng)卻被拒了，怎么都想不通被拒的理由，所以又來(lái)我司咨詢(xún)。

這個(gè)王先生在最初有移民日本的計(jì)劃時(shí)，前期曾到我司咨詢(xún)過(guò)，后來(lái)就沒(méi)有了下文。直到他再次來(lái)到我司咨詢(xún)簽證被拒的問(wèn)題時(shí)，我們才知道發(fā)生了什么。

其實(shí)最初王先生不僅咨詢(xún)了我們一家日本房產(chǎn)移民機(jī)構(gòu)，東京幾家有名的中介機(jī)構(gòu)他都去過(guò)，但是最終他決定不通過(guò)中介，自己搞定一切手續(xù)。我們不禁要問(wèn)，這是為什么呢？

王先生表示，他之前咨詢(xún)了很多移民中介，給出的方案都是在日本成立公司，以公司的名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，將房產(chǎn)出租后獲得穩(wěn)定的租金收益，并以此來(lái)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理簽證，聽(tīng)起來(lái)并不難。另外，他也注意到，網(wǎng)上也有些人發(fā)帖說(shuō)，“自己如何不通過(guò)中介成功獲得經(jīng)營(yíng)管理簽證的”、“投資移民日本如何被不良中介坑了”等等類(lèi)似的內(nèi)容，也讓王先生有些顧慮。王先生本身在日企工作，日語(yǔ)水平還不錯(cuò)，所以他就自信滿滿地自己開(kāi)始了移民之路，并認(rèn)為這樣可以節(jié)省不少中介費(fèi)。

在日本成立公司并不難，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)和房屋出租也不難，不過(guò)想以此申請(qǐng)簽證的話，有很多操作的細(xì)節(jié)是有所不同的，讓我們一起分析一下王先生被拒簽的原因吧。

1.事業(yè)計(jì)劃書(shū)

申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理簽證提交的資料中，準(zhǔn)備必要的事業(yè)計(jì)劃書(shū)是移民中介服務(wù)的一部分，一般由專(zhuān)業(yè)的司法書(shū)士依據(jù)客戶(hù)情況，并根據(jù)入管局的審核要求撰寫(xiě)。由于無(wú)需客戶(hù)自己動(dòng)手，計(jì)劃書(shū)內(nèi)容往往容易被客戶(hù)忽略。所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)可用于出租，但是長(zhǎng)租租金收益并不能支持公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，也不能體現(xiàn)王先生的經(jīng)營(yíng)能力，同時(shí)王先生提交的計(jì)劃書(shū)內(nèi)容較多卻沒(méi)有明確的主營(yíng)業(yè)務(wù)，這是他被拒簽的主要原因之一。

2.所購(gòu)資產(chǎn)

王先生分別購(gòu)買(mǎi)了5套價(jià)值1000萬(wàn)日元的二手單身公寓，并且都是全款買(mǎi)入。平均每套公寓月租金6萬(wàn)日元，表面收益超過(guò)7%。至于為什么選擇購(gòu)買(mǎi)單套二手單身公寓呢？王先生表示在國(guó)內(nèi)，1居室的小公寓售價(jià)更高也更好出租，所以他也希望在日本投資小公寓，等將來(lái)獲得永住身份后，再把小公寓賣(mài)掉。

可以說(shuō)這是非常典型的用“中國(guó)思維”來(lái)考慮日本房產(chǎn)問(wèn)題了。這樣的二手小公寓在日本算不上優(yōu)質(zhì)住宅，大多都不能申請(qǐng)銀行貸款，將來(lái)想變現(xiàn)時(shí)也有一定難度。同樣是5000萬(wàn)日元的預(yù)算，如果購(gòu)買(mǎi)一棟新建投資型獨(dú)棟公寓的話，可以公司的名義通過(guò)銀行貸款購(gòu)買(mǎi)到價(jià)值1億日元的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項(xiàng)目，撬動(dòng)杠桿收益率更高，保值、增值性更好。在日本，能夠獲得銀行貸款的項(xiàng)目更受青睞。而且這樣的獨(dú)棟公寓不僅可以作為長(zhǎng)租房使用，還可以申請(qǐng)相關(guān)執(zhí)照后作為民宿或酒店等的用途，收益及前景更佳，也更有利于支持公司主營(yíng)業(yè)務(wù)。

3.財(cái)務(wù)報(bào)表

當(dāng)一個(gè)新公司成立，運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后，在提交經(jīng)營(yíng)管理簽證的申請(qǐng)資料時(shí)，同時(shí)提供已有的財(cái)務(wù)報(bào)表一般有利于申請(qǐng)通過(guò)。

王先生的房產(chǎn)租金收益每個(gè)月有30萬(wàn)日元，扣除各項(xiàng)稅費(fèi)、維修費(fèi)等成本，每個(gè)月凈收益22.5萬(wàn)，一年270萬(wàn)日元。作為房產(chǎn)投資，租金凈收益超過(guò)5%是個(gè)不錯(cuò)的投資，不過(guò)要維護(hù)公司運(yùn)營(yíng)申請(qǐng)簽證的話，需要租辦公室、雇傭2名當(dāng)?shù)氐拈L(zhǎng)勤工，還要繳納法人稅、厚生年金、聘請(qǐng)稅理事等，所需要的成本已經(jīng)超過(guò)270萬(wàn)了，賬面為“赤字”狀態(tài)。事業(yè)雖然“穩(wěn)定”但“不長(zhǎng)久”，并且看不到未來(lái)增值趨勢(shì)，不太能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)。王先生提供“真實(shí)”的財(cái)務(wù)報(bào)表本身并沒(méi)有錯(cuò)，不過(guò)外國(guó)人經(jīng)營(yíng)公司和日本本地人還是有一些差異的，比如配偶及孩子為撫養(yǎng)人、或是往來(lái)日本中國(guó)的機(jī)票差旅費(fèi)等也是可以平衡賬面的，如果能運(yùn)用一些“合理避稅”的技巧，應(yīng)該可以提供一份能被認(rèn)可的財(cái)務(wù)報(bào)表。

日本是一個(gè)比較講規(guī)則的國(guó)家，各種事情都有跡可循，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理簽證往往需要半年左右的時(shí)間。王先生的個(gè)人條件并不差，如果當(dāng)初能夠委托一家移民中介協(xié)助的話，應(yīng)該就不會(huì)被拒簽了。相信專(zhuān)業(yè)的移民顧問(wèn)更能夠根據(jù)客戶(hù)的實(shí)際情況，量身打造出合適的移民投資方案，幫助客戶(hù)準(zhǔn)備好各種申請(qǐng)資料，從而提高移民的成功率。