提到日本的房產(chǎn)，很多人都認(rèn)為日本“失去了20年”，對(duì)于近年來(lái)日本房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上漲，很多人認(rèn)為是因?yàn)闁|京召開(kāi)奧運(yùn)會(huì)的原因，有人看漲奧運(yùn)會(huì)前的房產(chǎn)投資價(jià)值，也有人認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)會(huì)下跌，沒(méi)想到一場(chǎng)新冠肺炎疫情打亂了投資的步調(diào)。原定于2020年召開(kāi)的東京奧運(yùn)會(huì)不得不延遲一年舉辦，而這一決定又?jǐn)_亂了很多海外投資人的心，在延期的這一年里，有人甩房也有人抄底。

但從實(shí)際情況看，不得不承認(rèn)疫情成為了檢驗(yàn)東京房產(chǎn)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)橐咔榈脑?，日本加?qiáng)了出入境限制，在相對(duì)“封國(guó)”的狀態(tài)下，東京的房?jī)r(jià)不降反增、交易量活躍，足以證明房?jī)r(jià)絕對(duì)是日本國(guó)內(nèi)純剛需支撐起來(lái)的。如果是這樣的話，之前認(rèn)為的奧運(yùn)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)原因就顯得微不足道了。在這種情況下，東京的房產(chǎn)是否有投資價(jià)值就不言而喻了。即便如此，如果想投資東京房產(chǎn)的話，有什么“穩(wěn)賺不賠”的秘方嗎？

1. 選擇投資人口密度大的地方

房?jī)r(jià)跟人口密度有直接的關(guān)系，在人口凈流入的地方房?jī)r(jià)有上漲空間，房產(chǎn)保值增值，這是房產(chǎn)投資的常識(shí)。東京是日本唯一人口凈流入的城市，即使在沒(méi)有奧運(yùn)會(huì)的前提下，在人員密集的商業(yè)街區(qū)、辦公大樓林立、高校環(huán)繞等人員聚集的區(qū)域投資房產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)值就難以下跌。隨著大量人員從外地向東京的涌入、從郊區(qū)向都心的遷入、從遠(yuǎn)離車站向車站附近的移動(dòng)等，都是支持東京房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。人員的增加導(dǎo)致租房需求旺盛，帶動(dòng)租金上漲，同時(shí)也推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。而在日本寬松的經(jīng)濟(jì)政策下，人員工資的上漲也反應(yīng)到房?jī)r(jià)的上漲中，同時(shí)也吸引著更多的年輕人來(lái)此工作。所以越是人口密度大的地方，房產(chǎn)價(jià)值越穩(wěn)定、投資風(fēng)險(xiǎn)越低。

2. 投資容易獲得貸款的物件

在日本，無(wú)論是新房還是二手房，公寓還是一戶建，日本人購(gòu)房時(shí)幾乎都會(huì)使用銀行貸款，很少會(huì)有人使用現(xiàn)金全款購(gòu)房。所以不管房產(chǎn)售價(jià)多低，如果不能使用貸款購(gòu)房的話，客戶群就變得很少。

投資型物件在追求投資回報(bào)率的時(shí)候，也需要注意因?yàn)樽陨項(xiàng)l件的不同而有所差異。與二手房相比，新房及獨(dú)棟公寓更容易從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款。有的二手房表面回報(bào)看似較高，但因?yàn)闃驱g較老很難獲得貸款，也有的因?yàn)闅v史的原因，以前也許不是違章建筑但是已經(jīng)不符合現(xiàn)行建筑標(biāo)準(zhǔn)，也無(wú)法獲得貸款。如果購(gòu)買了這樣的房產(chǎn)，將來(lái)再出售時(shí)想找到下一個(gè)買家的幾率會(huì)變得很小。所以作為投資，還是選擇那些當(dāng)下購(gòu)入及未來(lái)出售時(shí)都能獲得貸款的物件比較好。

3. 選擇投資“稀缺價(jià)值”的物件

日本土地私有，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，很多房產(chǎn)都具有唯一性，同一區(qū)域也很難找到兩處相同的房產(chǎn)，于是不少優(yōu)質(zhì)地段的新建獨(dú)棟投資公寓就成為了熱銷物件。不過(guò)，隨著再開(kāi)發(fā)工程建設(shè)，大規(guī)模公寓住宅項(xiàng)目的增加，在一棟公寓里有多個(gè)房產(chǎn)在售的情況也多起來(lái)了。業(yè)主們?yōu)榱吮M早賣出，議價(jià)空間變大、常常以降低售價(jià)的方式完成交易，那么這樣的物件就不具有稀缺性了。但即使在同一棟公寓樓里，也有一些稀缺戶型，比如帶有超大露臺(tái)或是位于頂層等物件也有可以區(qū)別于其他戶型的優(yōu)勢(shì)。由此也能看出稀缺價(jià)值對(duì)于投資型房產(chǎn)的重要性。

以上列舉了三個(gè)投資的要點(diǎn)，作為房產(chǎn)投資，如果滿足這些要點(diǎn)，其實(shí)奧運(yùn)會(huì)因素對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的影響就不用太在意了。另外，作為自住型房產(chǎn)，如果是自己及家人喜歡的，住著舒服又舒心的房產(chǎn)，就不用拘泥于投資回報(bào)率了，畢竟自身的居住感受比計(jì)算回報(bào)率更為重要。