當(dāng)有房一族在現(xiàn)金流過(guò)大需要用錢(qián)時(shí)，該怎么做呢？相信很多人第一個(gè)想到的就是“房屋抵押貸款”這個(gè)方法吧。就是將房屋作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，并需要按照約定還本付息，通常利息都不低。抵押貸款的好處是，房子雖然抵押給銀行，但是一家人仍然可以住在房子里不用搬家。不過(guò)一旦無(wú)力償還貸款時(shí)，抵押的房屋將由銀行沒(méi)收，一家人也要限時(shí)搬離。那么，如果這樣的事情發(fā)生在日本，還有什么更好的辦法嗎？

其實(shí)在日本，還有一種“反向租賃”的操作方式，一般是將房產(chǎn)賣給中介機(jī)構(gòu)或交給房屋中介出售，但是一家人無(wú)需搬家，而是以租房的方式每個(gè)月向新房東支付租金，買賣合同中還可以提前約定一定的“回購(gòu)”條件以便將來(lái)可以贖回房屋。這一方式也可以簡(jiǎn)單理解為將自己的房屋“帶租約出售”。這樣做的好處是可以將房屋以市場(chǎng)價(jià)格出售，一般情況下會(huì)比抵押給銀行獲得更多金額，并且沒(méi)有“貸款用途”的限制。通常房屋出售后，一家人仍然可以居住在原處，無(wú)需告知周圍鄰居或親友等，以避免不必要的麻煩，孩子們也不用轉(zhuǎn)學(xué)，家庭地址、證件等也無(wú)需更新。如果還有剩余房屋貸款，這樣做也可以擺脫房貸壓力了。而想要以此方式獲取資金時(shí)，還可以在出售前多咨詢幾家中介機(jī)構(gòu)，選擇自己滿意的銷售方案。而每個(gè)月所需支付的反向租賃的租金一般都是按照房屋售價(jià)金額以一定的比例計(jì)價(jià)的。

我們可以假設(shè)房屋售價(jià)為2,000萬(wàn)日元來(lái)加以說(shuō)明：

1. 投資回收期: 10年，收益率年10.0%時(shí)

租賃費(fèi)為2,000萬(wàn)日元÷(10年×12個(gè)月) =16.6萬(wàn)日元

2. 投資回收期: 12.5年，收益率年10.0%時(shí)

租賃費(fèi)為2,000萬(wàn)日元÷(12.5年×12個(gè)月) =13.3萬(wàn)日元

根據(jù)設(shè)定的條件不同，每個(gè)月的房租會(huì)相差數(shù)萬(wàn)日元。也可以看出，這種方式對(duì)售價(jià)的設(shè)定很重要，但是房租恐怕更為重要。

不過(guò)需要注意的是，如果房屋售價(jià)還不足以償還剩余貸款的話，這種方式就不合適了。比如當(dāng)房屋剩余貸款還有2,500萬(wàn)日元，而房屋售價(jià)僅有2,000萬(wàn)日元時(shí)，即使房款都用于償還貸款仍無(wú)法解除抵押，顯而易見(jiàn)這樣做就很不劃算了。

另外，“反向租賃”的合同中大多都涉及“再買賣預(yù)約權(quán)”這一回購(gòu)的優(yōu)先權(quán)利。 但如果拖欠租金2~3個(gè)月以上，就可能會(huì)失去回購(gòu)的權(quán)利，同時(shí)租賃合同也會(huì)失效，并且必須搬出所住的房子，所以一定要遵守合同約定按時(shí)付房租。另外，將來(lái)在回購(gòu)時(shí)，申請(qǐng)銀行貸款時(shí)的審核難度可能會(huì)更嚴(yán)苛一點(diǎn)，如果使用其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，利率通常會(huì)比銀行稍高，這一因素也需提前了解。

在日本，這種以回購(gòu)為目標(biāo)的反向租賃方式大多更適合年輕人，需要事業(yè)的周轉(zhuǎn)資金等情況時(shí)可以選擇這一方式，待穩(wěn)定后再進(jìn)行回購(gòu)，可以自由決定資金的使用用途。 而將房屋做抵押貸款的方式則大多是面向老年人，可用于補(bǔ)充養(yǎng)老金和確保入住養(yǎng)老院的費(fèi)用等為目的，借款資金可在死亡后一并償還。

日本的這種“反向租賃”的融資方式，是建立在日本市場(chǎng)成熟、房?jī)r(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上的，這也足以證明日本房產(chǎn)的保值優(yōu)勢(shì)。您覺(jué)得怎么樣？