日本的國情與中國不同，對于老舊房產(chǎn)的處理方式也與中國大相徑庭。有些中國客戶在投資日本房產(chǎn)時，看到一些老舊的中古公寓樓，覺得售價非常便宜，租金回報率非常高，就很動心想買下來。殊不知這樣的公寓樓買下來以后，可能會面臨著推倒重建或是進(jìn)行翻修改建的情況，但是日本的人工成本、時間成本和工程成本都比較高，這樣算下來的話，還不如直接購買新建物件劃算。對于日本人來說，也面臨著同樣的問題，我們恰好遇到了一個翻新改建的工程案例，可以給大家詳細(xì)解釋一下。

首先，這棟老舊公寓位于東京的世田谷區(qū)，新業(yè)主是通過繼承的方式得到了這棟老公寓樓。在收樓以后由于認(rèn)為樓齡過老，房間內(nèi)部裝修陳舊、設(shè)備老化，新業(yè)主考慮將老舊公寓推倒重建，于是請教了專業(yè)的設(shè)計建筑公司并得到了工程預(yù)算。包括拆除舊公寓，再建造新公寓，加之工期人力等成本全部算下來的預(yù)算大概是9千萬日元，再加上其他雜七雜八的費用，大概就需要1億日元了。

當(dāng)這樣的方案拿出來以后，新業(yè)主又找到自己的稅理事聽取建議。稅理事給出的結(jié)論是，如果因此貸這么多款重建的話，是不是真的有必要？而且根據(jù)經(jīng)驗，實際完工時的費用往往會超過預(yù)算，是不是有充分的準(zhǔn)備？
 

為了慎重起見，新業(yè)主又重新請設(shè)計建筑公司估算了翻新改造的預(yù)算。并且還向當(dāng)?shù)氐牟粍赢a(chǎn)中介咨詢，房屋是否需要翻新，之后的房租是否能夠有提升的空間？不動產(chǎn)中介在看過公寓內(nèi)部以后認(rèn)為確實是太陳舊了，的確需要重新裝修，才可以招攬新的客人?，F(xiàn)在的租金每個房間每個月約9萬日元，如果裝修好出租，每間公寓可以增加約3萬日元的租金，一年下來一個房間就可以多收36萬日元，聽起來是非常劃算的，所以新業(yè)主還是決定推到新建或者翻修改建。

于是再回到建筑設(shè)計公司，讓他們幫助選擇合適的方案。設(shè)計公司比較了新建重建和翻新的情況后解釋道，現(xiàn)在老公寓所在的地域是“第一種低層住宅專用地域”，房屋是在半個世紀(jì)前建造的，那時的規(guī)劃是可以建3層樓，而根據(jù)現(xiàn)在的規(guī)劃就只能新建2層，土地的面積是相同不變的，房屋面積減少了三分之一，即使新建后房租有所提高，但其實也無法彌補(bǔ)缺失的一整層房間的租金。而且設(shè)計建筑公司認(rèn)為推倒重建的工期大概需要5年，這期間是完全沒有收益的，而且還要背負(fù)1億元的貸款，實在不劃算，最后果斷放棄推倒重建的選項，而決定要翻新改建。

不過，由于公寓里面住著老租客，不能輕易趕走他們，所以整個重裝工程的時間也持續(xù)了5年之久，最近才剛剛?cè)慷佳b修完。基本上重裝的原則，就是當(dāng)一戶租客搬走以后，就將這個空房進(jìn)行裝修，然后再出租，這樣也不用給老租客帶來負(fù)擔(dān)，而且使用收到的租金可以一間一間的裝修房間，完全不用貸款，經(jīng)濟(jì)上的壓力就沒有了。

事實也證明這個選擇非常明智，翻新之后的租金比接手時一下子提高了很多，和當(dāng)初咨詢的房產(chǎn)中介估算的價格差不多，大概一個月12萬日元左右，所以非常理想。

現(xiàn)在老公寓終于全部都裝修一新，完全完工了，所以總結(jié)出經(jīng)驗，想給大家的建議，就是如果接手了一個二手老公寓樓，千萬別想著大拆大建，重新翻修一下即可省錢又可以達(dá)到預(yù)期的目的，建議大家考慮翻新改建這個選項。而且新業(yè)主在朋友們面前也說：“多虧當(dāng)初沒有推倒重建，真是太幸運了，這是我的真實感受”。