最近我國(guó)大城市的房?jī)r(jià)飆升，有的人認(rèn)為泡沫太大，投資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高需要及時(shí)離場(chǎng)。同時(shí)也有人認(rèn)為買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，房子還會(huì)漲，應(yīng)該及時(shí)入手。實(shí)際上，日本在房產(chǎn)泡沫時(shí)期，也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)這樣的情形，很多人認(rèn)為日本房?jī)r(jià)漲幅太小，不值得投資。那么根據(jù)實(shí)際情況客觀的說(shuō)，什么樣的房子更具投資價(jià)值呢？
 

銀行貸款政策

房子是否值錢(qián)，銀行是非常標(biāo)桿的機(jī)構(gòu)。銀行有專(zhuān)門(mén)的房產(chǎn)評(píng)估人員，只有優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)才能從銀行獲得高額、滿(mǎn)期貸款。而像一些“老破小”的房子，很多都難以在銀行貸到款，即使可以獲得一些貸款，要么額度較低，比如只有三成房款，要么貸款期限少，比如最多貸10年等。所以判斷一處房產(chǎn)是否有投資價(jià)值時(shí)，從銀行的批貸結(jié)果就可以看出來(lái)。

同時(shí)，銀行還是房產(chǎn)投資政策的風(fēng)向標(biāo)。房?jī)r(jià)在上升階段，國(guó)家政策鼓勵(lì)購(gòu)房時(shí)期，房貸利率較低，利率會(huì)有一定的優(yōu)惠政策，低首付，批貸更容易等。比對(duì)這些銀行貸款政策也不難看出，房產(chǎn)投資的時(shí)期是否合適。

比如中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展初期，從銀行貸款買(mǎi)房是比較容易的一件事，首付3成、商業(yè)貸款利率4%左右、公積金貸款利率更低，銀行往往還有不同的貸款優(yōu)惠政策。但是現(xiàn)階段，中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了若干倍，為了是房?jī)r(jià)趨于合理，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了各項(xiàng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策，現(xiàn)在通過(guò)貸款購(gòu)房，尤其是難度較大：首付需提高到6、7成，貸款利率有所升高且按基礎(chǔ)利率上浮10%執(zhí)行，利率超過(guò)5%，并且銀行對(duì)整體放貸額度也設(shè)立了上限，滿(mǎn)額后將不能對(duì)外批準(zhǔn)新增貸款。這樣通過(guò)銀行貸款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的難度也同時(shí)增加，有利于控制房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

再比如日本目前對(duì)貸款的政策非常優(yōu)惠，日本人及永住可以從銀行申請(qǐng)到全額超低利息貸款，很多人購(gòu)房可享受0利率，和不高于1%的滿(mǎn)期貸款。外國(guó)人也可以申請(qǐng)5成首付，和1.5%起的低利率貸款。

租金回報(bào)

如果使用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)投資型房產(chǎn)時(shí)，當(dāng)房租能夠覆蓋或超過(guò)房貸金額、甚至涵蓋持有成本時(shí)，這樣的投資才“有利可圖”。通常這樣的房產(chǎn)，未來(lái)還具有升值潛力，保值抗跌性更強(qiáng)。

實(shí)際上，租金回報(bào)率往往是判斷一個(gè)房產(chǎn)是否值得投資的重要指標(biāo)，這個(gè)指標(biāo)是指月租金與總房款的比值，回報(bào)率越高越具有投資價(jià)值。房屋的售價(jià)可能會(huì)產(chǎn)生泡沫，但租金反應(yīng)的是市場(chǎng)真實(shí)需求，因此通過(guò)租金回報(bào)率判斷房產(chǎn)價(jià)值，是一個(gè)很重要的手段。

根據(jù)2020年最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全球租金回報(bào)率排行榜中，排在第1位的是美國(guó)紐約為6.25%，屈居第2位的是日本東京為5.51%，中國(guó)北京僅有1.88%排名墊底。換句話說(shuō)，投資一棟房子對(duì)外出租后，紐約16年可收回成本，東京為18年，而北京需要53年。這樣比較的話，哪里的房產(chǎn)適合投資就顯而易見(jiàn)了。

房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)地區(qū)一套住房的平均總價(jià)與當(dāng)?shù)鼐用窦彝テ骄晔杖氲谋戎?，是非常重要的衡量指?biāo)。一般而言，世界公認(rèn)比較合理的房?jī)r(jià)收入比為 6 ，超過(guò)的數(shù)值越大則房?jī)r(jià)泡沫越大。在全球房?jī)r(jià)收入比排名中，位列第1的為中國(guó)香港為49.42，排名第2位的是中國(guó)大陸為29.09，日本排在第51位為11.29。房?jī)r(jià)收入比是否合理，房?jī)r(jià)是否有泡沫，房產(chǎn)投資是否具有風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題也就明了了。

當(dāng)然除了以上因素，還應(yīng)綜合考慮國(guó)家穩(wěn)定性、經(jīng)濟(jì)通脹通縮情況、人口凈流入等多個(gè)因素。畢竟房產(chǎn)投資是需要大筆資金的，投資的安全性、安穩(wěn)性需要著重考慮，并經(jīng)過(guò)綜合判斷后再做決定。溫馨提示您，樓市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。