國內(nèi)一家擁有約 40 萬套房源的互聯(lián)網(wǎng)長租房“蛋殼公寓”最近暴雷了。有人不禁要問，蛋殼公寓應(yīng)該是中介及二房東的合體吧，怎么會有暴雷的問題？

讓我們先來看看蛋殼公寓的運(yùn)營模式吧。蛋殼公寓先以租客的身份從房東那里低價租到房源后，再以房東（二房東）的身份將房子轉(zhuǎn)租給真正的租客，并從中間賺取差價。為了獲得利益最大化，他們還要求租客申請租金貸款，這樣他們就可以一次性從租客那里收到半年甚至一年的房租，而他們給房東支付房租只需月付或季付。這樣操作下來，蛋殼公寓將持有大量的租金資金，并將這些資金轉(zhuǎn)而進(jìn)行其他的投資獲利。然而，投資總是有風(fēng)險的，當(dāng)其投資失敗后，中間便出現(xiàn)了虧空，導(dǎo)致蛋殼公寓一邊不能如期向房東支付房款，而且另一邊也沒有錢給租客退房租，資金鏈斷裂以后，房東和房客就都成為了受害者。而我國的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范還不完善，互聯(lián)網(wǎng)公寓又是屬于“新生事物”，這期間缺乏一定的監(jiān)管機(jī)制及對中介機(jī)構(gòu)的懲罰措施，以及缺乏對房東和房客的利益保護(hù)。那么這樣的事情在日本會出現(xiàn)嗎？

首先日本的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較規(guī)范，房東、中介、租客、行業(yè)協(xié)會等組織或個人基本都各司其職，每個環(huán)節(jié)需要承擔(dān)的責(zé)任義務(wù)都劃分的很清楚。一般情況下，房子除了真正的租客本人以外，是不允許有其他人入住或轉(zhuǎn)租的，也樣就杜絕了“二房東”的存在，中介就只做中介業(yè)務(wù)，也不會出現(xiàn)忽悠租客申請租金貸的情況。租客支付租金時，一般都是按月直接轉(zhuǎn)賬給房東或使用約定的銀行賬戶自動扣款，便也不會出現(xiàn)房租被轉(zhuǎn)手的情況了。

而且在日本租房子的手續(xù)相對繁瑣，一般租客通過中介找到合適的房子以后，會提交書面申請，同時租客還需要加入保證會社，有的還需要提供當(dāng)?shù)氐膿?dān)保人。只有在保證會社審核通過租客的資質(zhì)后，租約才算成立。當(dāng)然，租客加入保證會社也是需要支付一定費(fèi)用的，相當(dāng)于購買了租金保險，這樣可以最大限度的保證雙方利益。比如當(dāng)租客無力支付房租的時候，租金將由保險會社支付給房東，從而保證房東不受租金損失；另一方面，從法律層面看，保證會社則更傾向于保護(hù)租客的利益，比如房東如果沒有充分的理由是不可以隨便漲租金的，更不可能強(qiáng)行將租客趕出房屋。即使當(dāng)房東準(zhǔn)備出售房屋時，如果仍有租客居住時，需要“帶租約銷售”，意向買家也很難進(jìn)入房間內(nèi)部查看，一般情況下都是根據(jù)戶型圖等房源信息來判斷是否購買。

日本的租約一般為兩年期，也有的是一年期，租約到期后可以續(xù)簽，續(xù)簽時房東如果沒有充分的理由也不可以隨便增加房租。租客入住前需登記本人信息，入住后不能私自跟其他人合租，如果被房東發(fā)現(xiàn)則是有理由收回房子的。房東不可以有隨便將租客趕出門、私自撬門換鎖、斷水?dāng)嚯姷惹闆r，更不可能將租客的行李私自扔到樓道等行為，如果房東這樣做的話，會受到法律及行政處罰，并且有可能被列入行業(yè)的黑名單中。所以房東一般不會出現(xiàn)以上這些過激行為，如果有特殊情況需要租客搬家時，雙方可以友好協(xié)商，談妥搬家條件及期限。

中介機(jī)構(gòu)則受房地產(chǎn)協(xié)會的約束，正規(guī)中介業(yè)務(wù)中可以幫助房東招募租客，辦理相關(guān)租賃手續(xù)，收取一定的中介費(fèi)。同時一般中介是不參與租客支付租金給房東的環(huán)節(jié)，更沒有賺取租金差價的機(jī)會。如果中介出現(xiàn)不良行為被客戶投訴的話，中介機(jī)構(gòu)也是會受到處罰的。所以在日本社會中，每個人都做好自己相應(yīng)的那部分工作就可以了，不會想著怎樣用別人的錢去做自己的投資。那樣就不認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)，而是屬于金融行業(yè)了。所以日本的中介業(yè)務(wù)發(fā)展至今是比較成熟、規(guī)范，值得信賴的機(jī)構(gòu)了。