海外客戶由于沒有日本長期簽證，所以在投資購買日本房產(chǎn)之前一定要明確投資目的，目的不同選擇的房源也不一樣。在日本，房產(chǎn)分為自住和投資兩種類型，自住以個(gè)人形式購買為主，投資以公司法人形式購買為主。自住物件以單套公寓或一戶建為主，投資物件以整棟公寓為主。但不管是自住還是投資物件，在日本大家都會(huì)選擇以銀行貸款的形式購買，很少有全款購買的情況。所以日本的房產(chǎn)價(jià)值是由銀行的評(píng)估決定的，銀行不給貸款的物件，在日本保值和變現(xiàn)率很低，沒有購買價(jià)值。

另外，日本的貸款首付和利率也很低。自住型物件根據(jù)客戶個(gè)人的資信情況，最低可以做到0首付或2成首付，年利率最低可以做到0.475%。投資型物件主要是房產(chǎn)抵押貸款，會(huì)根據(jù)投資物件本身價(jià)值及投資公司的資信情況，最低可以做到3成或5成首付，年利率最低可以做到1.3%。作為海外客戶，以個(gè)人名義購買海外房產(chǎn)是不能貸款的，以日本公司的名義購買可以申請(qǐng)日本銀行貸款，首套投資年利率可以做到1.8%，首付4-5成。

目前海外客戶投資日本房產(chǎn)主要分三種情況：自住、投資、自?。顿Y。下面我們根據(jù)這三種情況分別具體說明一下如何挑選日本房產(chǎn)。

1. 自住

海外客戶購買日本房產(chǎn)如果以自住為主，可以選擇單套公寓或者一戶建。消費(fèi)型投資不追求回報(bào)率，主要追求資產(chǎn)的保值率高和變現(xiàn)率快。在日本單套公寓的保值和變現(xiàn)率高于一戶建，東京的房產(chǎn)價(jià)值高于其他地區(qū)，客戶可以根據(jù)自己的實(shí)際需求購買。

2. 投資

海外客戶投資日本房產(chǎn)分為全款購買和貸款購買，可以選擇單套住宅公寓或整棟住宅公寓。以個(gè)人名義購買只能全款，不能貸款，以日本公司名義購買可以全款也可以貸款。投資型物件我們建議在東京貸款購買整棟公寓，不建議購買運(yùn)營型物件（如酒店、民宿）、包租型物件、銀行不能貸款的物件。

由于日本銀行有獨(dú)立的房產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)，作為海外客戶通過銀行貸款投資日本房產(chǎn)，既可以找到日本正規(guī)的中介公司和開發(fā)商，又可以避免中介公司和開發(fā)商虛報(bào)價(jià)格和回報(bào)率等交易風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可以了解房產(chǎn)本身的市場價(jià)值及真實(shí)的回報(bào)率。做到買賣放心，持有安心。以公司名義貸款投資日本房產(chǎn)的另一個(gè)好處就是可以解決日本的長期簽證和移民日本的問題。

國內(nèi)投資房產(chǎn)追求的是房產(chǎn)本身的價(jià)值升值，日本追求的是房產(chǎn)保值和租金的穩(wěn)定回報(bào)。日本的長租公寓的平均回報(bào)率在5%左右，日本的投資貸款利率在1.8%左右，所以在日本貸款投資房產(chǎn)，不但可以撬動(dòng)杠桿提高回報(bào)率，而且扣除銀行利息、本金及各種稅費(fèi)后，還有1.5%左右的現(xiàn)金流。以公司名義貸款投資日本東京整棟公寓是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

3. 自?。顿Y

在日本購買單套公寓只能選擇自住或投資，沒法自住和投資兼得。如果想實(shí)現(xiàn)自?。顿Y的目的，只能投資整棟公寓，留一間自住，其余房間出租。這樣既可以實(shí)現(xiàn)自住的目的，又不太影響出租的回報(bào)率。

總結(jié)：投資日本房產(chǎn)需要考慮的問題很多，如日元匯率、居住時(shí)間、投資目的、升值率、保值率、變現(xiàn)率、折舊率、出租率、回報(bào)率等一系類問題。所以在投資之前最好找專業(yè)的人員做一個(gè)市場分析，再根據(jù)自己的實(shí)際需求購買日本房產(chǎn)。