日本的“固都稅”有多貴？有優(yōu)惠嗎？是怎么計算的？
 

在日本購買房產(chǎn)，是需要支付一定的“持有稅”的，合稱為“固都稅”，由“固定資產(chǎn)稅”和“都市計劃稅”兩部分組成。

固定資產(chǎn)稅，也稱為產(chǎn)業(yè)稅，是向土地和建筑物等“固定資產(chǎn)”的所有者征收的稅金。這筆稅收是支付給資產(chǎn)所在地的各市町村(東京23區(qū)為東京都)的。一般是從每年1月1日開始計算，擁有固定資產(chǎn)的人將在5月份左右收到稅額通知，要求在期限前交納稅費(fèi)。繳納方式有一年一次性繳納或者一年分為四次繳納兩種。

都市計劃稅也稱為城市規(guī)劃稅，是一種與固定資產(chǎn)稅密切相關(guān)的稅種。原則上這是對各市町村“城市化地區(qū)”內(nèi)的土地和建筑物所有者所征收的稅，除了道路建設(shè)和上下水道等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以外，公園事業(yè)和城區(qū)街道的再開發(fā)等也是都市計劃稅的主要用途。都市計劃說一般也是從每年的1月1日向擁有對象土地和建筑物的人征收，并與固定資產(chǎn)稅一起收到繳稅通知。

那么，固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅分別是怎樣計算的呢？

固定資產(chǎn)稅的稅率為征稅標(biāo)準(zhǔn)額的1.4%

都市計劃稅的稅率為征稅標(biāo)準(zhǔn)額的0.3%左右(東京23區(qū)為0.3% )。

征稅標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)固定資產(chǎn)的評 估價計算的。注意，這里所說的是評估價而非交易價格，可以理解為是比實際交易的買賣價格減少很多的價格。

而這個評估價由知事或市町村社長確定，并登記在產(chǎn)業(yè)稅臺帳中。關(guān)于土地的固定資產(chǎn)評估價，各自治地方政府會在互聯(lián)網(wǎng)等渠道公布“固定資產(chǎn)稅評估價”這一數(shù)據(jù)，通過對周邊土地的調(diào)查大概就可以知道大致的金額。

值得一提的是，目前對于200平方米以內(nèi)的住宅用地，是有一定的優(yōu)惠政策的，可以把固定資產(chǎn)稅減稅1/6，都市計劃稅減稅1/3，此外還可以調(diào)整征稅標(biāo)準(zhǔn)額。

如果是新建公寓的話，最初的5年(符合長期優(yōu)良住宅的是7年)，建筑物的產(chǎn)業(yè)稅會減少一半。那么，新建公寓項目的固都稅是最高的嗎？很多人認(rèn)為越新的項目，所要繳納的固都稅就會越高。實際上，對于新建公寓的固都稅，不能一概而論。因為固都稅是征收土地及地上建筑物的稅，所以即使建筑物相似，但在黃金地段或車站附近的地價本身就高，土地部分的稅也就相應(yīng)提高，那么固都稅就會較高。

相反，即使是位置相近且同樣新建的公寓，如果建筑物是木制的話，和鋼筋混凝土構(gòu)造的建筑物相比，評估價就要低很多，所以固都稅相對會便宜。

但需要注意的是，如果是公寓的話，固都稅的計算面積不僅僅是居住空間專用部分的面積，走廊和樓梯等公共部分也要根據(jù)份額進(jìn)行納稅。公寓的公共空間越多，建筑物部分的稅金就會比預(yù)想的要高，這也是事實。

同時，由于每個項目的情況不同，固都稅的計算方式是非常復(fù)雜的。根據(jù)購買土地的所在地和面積，還有建筑物的面積和構(gòu)造、建筑年限等各種因素的不同，固都稅的評估價也會不同，所以不能一概而論。這也回答了有些客人在決定購買房產(chǎn)前，想知道每年需繳納的固都稅具體是多少金額時，卻發(fā)現(xiàn)沒有確定金額的原因了。不過根據(jù)投資經(jīng)驗，如果是城市的平均住宅的話，可以考慮大概年繳10萬日元~30萬日元左右的預(yù)估數(shù)比較妥當(dāng)。

此外，固都稅額并不是一成不變的，如果一直住在同一棟房子里，隨著建筑年數(shù)的流逝，建筑物的評估價也會下降，一般固都稅也會相應(yīng)下降。

在日本，固都稅的征稅標(biāo)準(zhǔn)額每三年會重新評估一次，因為建筑物會隨著時間的推移而老化，所以也要隨著建筑年數(shù)的推移而進(jìn)行折舊計算，在經(jīng)過一定年數(shù)之后，建筑物剩余價值可能所剩無幾。也就是說，雖然土地的評估價會隨著地價的漲幅而上升，但建筑物的評估價會隨著經(jīng)年老化慢慢下降，所以固都稅也會相應(yīng)下降。

不過，如前文介紹，如果是適用于新建減稅優(yōu)惠政策的項目的話，當(dāng)減稅優(yōu)惠期滿時(如新建公寓為第6年)，當(dāng)建筑物的固都稅正常繳納時，交稅金額會相應(yīng)上升，也是需要提前做好準(zhǔn)備的。

總之，關(guān)于日本房產(chǎn)的固都稅，是指對土地和地上建筑物征收的稅，稅額是以固定資產(chǎn)評估額為基礎(chǔ)的征稅標(biāo)準(zhǔn)額計算出來的。

一般來說住宅類的稅額會隨著時間的推移而下降，但是在城市，地段等品質(zhì)好的項目，地價的變動也需要關(guān)注。另外，關(guān)于建筑用地和新建公寓等的稅收是否適用于優(yōu)惠政策，也請?zhí)崆按_認(rèn)好比較好。