日本公寓的“管理費”和“修繕基金”是兩碼事千萬別混淆了！

在日本購買公寓后，除了每月必須繳納住房貸款外，還需要支付“管理費”和“修繕基金”，這筆費用的多少，直接影響了公寓的品質(zhì)。而這兩者的區(qū)別在購買公寓前，您真的清楚嗎？

為了便于理解，我們先舉例加以比較。比如有兩套同等級別且總價差不多的公寓，公寓A的月管理費15,000日元，月修繕基金3,000日元，公寓B的月管理費3,000日元，月修繕基金17,000日元。如果是您的話，會選哪一套呢？

讓我們先了解一下這兩項費用的概念：

1.管理費

一般是指公寓的日常維護、管理和維修等所需的費用。主要內(nèi)容包括以下范疇：

物業(yè)管理費(向公寓的管理公司支付的費用。管理人員的工時費和公寓清掃費等)、建筑物公共部分等相關(guān)的火災(zāi)保險和其他損害保險等的費用、公共設(shè)備的能源費（水、電、燃氣費等）、公共部分的燈泡等消耗品的更換及簡單維修等、綠化管理費、停車區(qū)域綜合管理費等管理組合運營費用等。

2.修繕基金

一般是指用于將來長期修繕計劃等大規(guī)模修繕工程中使用的專項維護管理修繕的費用。主要包括以下內(nèi)容：

有計劃性的定期修繕類項目相關(guān)的費用、意外故障和其他由于特殊情況需要進行的修繕相關(guān)的費用、用地和公共部分的變更或者處理需要的費用、為了其他區(qū)分所有者全體的利益特別需要的工程的費用等等。

在日本，管理費和修理基金是分別記賬使用的，作為管理費積累起來的錢不能作為修理基金使用，這是最基本的原則。如果每月的修繕基金少的話，需要進行大規(guī)模的修繕工程時，基金可能不足以支付修繕費用，如果不足的部分由各業(yè)主分攤，可能會加重各家各戶的負擔，而臨時征收費用本身也是一件麻煩的事情。

因此，在上述例子中，根據(jù)專家的建議，即使每月需要多支付2,000日元，也要選擇公寓B比較好。

特別是海外投資客，如果想在日本購買投資用的小公寓房時，可能會選擇二手房。那么，如果知道自己意向購買的房產(chǎn)將來是會成為優(yōu)質(zhì)的“復(fù)古公寓”還是“老破公寓”呢？除了需要進行現(xiàn)場考察以外，還要查詢一下維修基金的情況，了解維修工程是否按計劃定期進行，維修基金的使用情況及余額等，更好的了解公寓的情況。

當維修基金余額不足，或者修繕工程沒有如期進行時，就要重新評估一下管理費用是否合理了。隨著時間的推移，管理費范圍可能會產(chǎn)生一些不必要的支出 。在這種情況下，可以在與大多數(shù)業(yè)主達成共識的前提下，削減一部分管理費，轉(zhuǎn)而增加一部分修繕基金，達到一定的平衡，這樣每個月的支出額變化不會太大，因此也不會造成業(yè)主負擔。

所以,在決定投資二手公寓時，記得衡量管理費和修繕基金的情況，即使每個月二者支付的總額差不多，但是也要分開計算才比較妥當。畢竟誰都希望所投資的房產(chǎn)能夠長期維持良好的品質(zhì)，獲得穩(wěn)定的租金，減少未來的支出成本和增加未來的變現(xiàn)收益，這樣才算是一項好的投資吧。