“我想先在日本買個房子出租，然后過幾年再收回來自住，這樣可行嗎？”

首先，準(zhǔn)備在日本投資房產(chǎn)的客戶一定要知道：根據(jù)日本的相關(guān)法律，日本房產(chǎn)一旦出租，只要租客不搬走，除非有正當(dāng)理由，否則房東很難收回房屋自用！

其實(shí)在現(xiàn)實(shí)中即使有正當(dāng)理由，房東收房的過程也是相當(dāng)艱難和漫長。讓租客搬家的正當(dāng)理由比如：

1.房子面臨拆遷
2.房客嚴(yán)重違反租房合約
3.房租明顯低于市場租金水平
 

以上這些讓租客搬家的理由非常“正當(dāng)”了吧？但是：

1.面臨拆遷時，至少要提前半年以上與租客協(xié)商搬家事宜，比如房東能不能提供代替的房屋、能否提供足額的搬家費(fèi)或賠償金等。

2.即使房客嚴(yán)重違約，房東也不能強(qiáng)制房客搬家，連進(jìn)入房客的房間也不可以。房東只能通過法律流程來解決，訴訟的過程耗時耗力，也同時會損失一定的訴訟費(fèi)用。

3.有些租客一直租了十年、二十年，房租一直沒有變動，如果房東想漲房租或請租客搬家，需要提供租金明顯低于市場的“證據(jù)”，往往這個證據(jù)很難被證明。
 

在日本，想讓租客搬家并不是一件容易的事情，即使把房子賣掉，新房東也需要繼續(xù)履行原出租合約的義務(wù)，所以帶租約的房產(chǎn)售價通常低于空房售價。

除此以外，帶租約的房子出售時不能“內(nèi)見”，新房東只能通過外部考察及圖紙等信息判斷是否購買。

帶租約的房子屬于“投資型物件”，在貸款時也無法享受和自住房同水平的“超低利率”。

如果想先出租后自住的話，最好先購買空房，在招租時提前與租客約定租期，并在合約中明確退租條款。通常定期租約的租金低于不定期租約，租客搬走后也可能需要重新裝修后才能用于自住，裝修成本也需提前考慮。

鑒于此，溫馨提醒您，“樓市有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎”，在投資日本房產(chǎn)前一定要考慮好是自住還是出租，以避免將來不必要的麻煩及損失。