國內(nèi)炒房客在中國樓市的紅利期收獲了財(cái)富，現(xiàn)在國內(nèi)房價(jià)已不具有大幅升值的空間，因此不少人將投資目光轉(zhuǎn)向樓市正處于上升期的鄰國日本。

由于慣性思維，很多炒房客不自覺中將在國內(nèi)買房的經(jīng)驗(yàn)套用在投資日本房產(chǎn)中，并且非常自信，然而結(jié)果不一定奏效。實(shí)際上，日本樓市和中國樓市還是有很大差異的。

土地權(quán)

中國的土地歸國家所有，買房時(shí)只需考慮房子本身的價(jià)值即可。

日本的房地產(chǎn)包括土地和地上建筑，且價(jià)值是分開計(jì)算的，也就是在購買房子時(shí)也需要考慮土地價(jià)值，綜合評(píng)定后再?zèng)Q定是否投資比較好。

房地產(chǎn)政策

日本樓市經(jīng)歷過泡沫的洗禮，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相當(dāng)完善，房價(jià)較為合理。為了抑制炒房行為，日本政府出臺(tái)了抑制炒房的相關(guān)政策，如購買5年內(nèi)出售將被收取高額稅費(fèi)等，投資客很難在短期內(nèi)通過炒房獲利，投資眼光應(yīng)更加長遠(yuǎn)。

貸款用途

國內(nèi)炒房客大多通過銀行貸款、加高杠桿進(jìn)行炒房。日本銀行機(jī)構(gòu)對(duì)于自住房產(chǎn)和投資房產(chǎn)的貸款政策不同，如投資房產(chǎn)的利率通常高于自住房等，且如果發(fā)現(xiàn)通過貸款購買的自住房用于出租等情況時(shí)，購買者還將面臨嚴(yán)重的違約懲罰。

投資回報(bào)率
 

國內(nèi)樓市主要看重房產(chǎn)漲價(jià)的增值收益，而日本樓市更看重穩(wěn)定的租金收益。
 

由于國內(nèi)房價(jià)較高，租金回報(bào)率往往不到2%，而且由于持有成本較低，大家購買后并不在意空房或出租。
 

日本的投資房更看重租金回報(bào)率，月租金收益不僅僅要覆蓋貸款月額，還應(yīng)該除去所有持有成本后仍有正收益，一般租金回報(bào)率達(dá)到4.5%以上才是比較值得的投資項(xiàng)目。

買新買舊
 

國內(nèi)的客戶較喜歡購買新房，但在日本則不然，二手房的投資收益往往更可觀。日本的房產(chǎn)有一定的貶值率，新房的價(jià)值較高但貶值速度比二手房更快。
 

購買新建公寓時(shí)還需要一次性繳納一筆維修基金，這筆基金在將來出售房產(chǎn)時(shí)是不會(huì)被退還的，新房更適合自住。
 

日本二手房的價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定，由于同區(qū)域的房子租金水平相當(dāng)，但因二手房的總價(jià)較低，相對(duì)租金回報(bào)高于新房。
 

但也不是房齡越舊越好，在房產(chǎn)整體維護(hù)較好的情況下，投資時(shí)注意選擇1983年以后建成的房子，符合新耐震的房產(chǎn)將來更容易出手。如果是1983年以前舊耐震的房子保值性相對(duì)較差，將來變現(xiàn)有一定的難度。

買公寓買一戶建
 

國內(nèi)基本沒有日本一戶建類型的房產(chǎn)，基本以樓房為主。在日本普遍認(rèn)為，一戶建更適合自住，公寓適合投資。

如果是初次涉足日本房地產(chǎn)投資的人，即使國內(nèi)炒房經(jīng)驗(yàn)豐富，還是建議您先咨詢靠譜的房產(chǎn)中介，先了解日本房產(chǎn)投資環(huán)境和相關(guān)政策，以日本人的投資思維購買日本房產(chǎn)，才更容易買到性價(jià)比高的項(xiàng)目。

另外，外國人在日本購買房產(chǎn)也可以申請(qǐng)日本銀行貸款，貸款利率大大低于國內(nèi)利率水平，撬動(dòng)杠桿，可以達(dá)到投資收益最大化。

如果您也對(duì)日本房產(chǎn)投資感興趣，或想了解更多日本資訊，歡迎聯(lián)系我們。