疫情漸緩，日本全面打開國門迎接外國人入境，又逢日元貶值，因此有很多海外投資客趁此時機入境日本進行投資房的實地考察。在日本特別是在東京的不動產(chǎn)中介們又開始忙碌起來了，不過想買房的人發(fā)現(xiàn)市場上在售房源似乎變少了，這是怎么回事？

新房房源變少

2020年東京奧運會前，由于很多建筑工人都全力以赴地建造運動場館等奧運設施，導致新建住宅項目的人手變少，人工成本增加，也影響到新建公寓項目的建筑進度。另外，能源及建筑材料的上漲，也使得新房開工項目減少，建房成本的增加也推動了新房價格的上漲。

東京圈2022年上半年的新房上市套數(shù)為1萬2716套，同比減少4.2％，新建住宅發(fā)售套數(shù)在最近20多年里減少至3分之1左右。新房房源不足，房價上漲，東京23區(qū)2021年上市的新建高檔住宅樓的均價同比上漲7.5％，達到8293萬日元（約合人民幣401.49萬元），部分優(yōu)質(zhì)地段的新房上漲甚至超過20%。開發(fā)商似乎也并不著急銷售，在房子竣工前分期分批少量放盤，對市場也造成了房源緊俏的情況。

二手房惜售

新房的上漲也帶動了二手房的上漲，很多二手房主看到房價上漲行情，紛紛打消了賣房的念頭，準備再持有一段時間，希望能等到房價高點時賣出。

東京圈內(nèi)不少人氣車站的周邊匯聚著大量的優(yōu)質(zhì)二手房源，但因為業(yè)主惜售，使得上架房源寥寥。還有一些中介代理的“未公開物件”在房源尚未對外公開前就已經(jīng)被內(nèi)部客戶消化了。

在日本寬松的貸款政策下，在疫情全面推行在家辦公的工作模式下，貸款購房家庭數(shù)量大幅增加。有經(jīng)濟實力的雙職工家庭傾向于購買高檔公寓，但大多數(shù)的普通工薪家庭則更傾向購買總價不高的二手房，二手房市場也就出現(xiàn)了“僧多肉少”的情況。

土地稀缺

根據(jù)日本2022年的基準地價顯示，住宅用地和商業(yè)用地等全部用途的地價，日本全國均價比上年上漲0.3％，東京都住宅用地的基準地價上漲1.5％。23區(qū)內(nèi)的住宅用地全部地點上漲，作為旅游地的淺草周邊上漲超過4.0％，筑波快線沿線的多個基準地漲幅超過10％，交通便利的中野區(qū)和豐島區(qū)上漲3.3％，多地基準地價上漲明顯。日本住宅用地均價30年來首次上漲，然而適合開發(fā)住宅樓的地塊卻在減少，土地招標價格也在上漲。
 

土地成交價的上漲，使開發(fā)商不得不建造高檔住宅才能最大限度利用土地價值，高檔住宅的高房價也提升了整體均價水平，導致東京圈的新房價格與收入比超過13倍率。另一方面，由于日本土地的私有制，車站周邊或人氣街區(qū)多為私人住宅，如果不能進行車站大規(guī)模的再開發(fā)工程，開發(fā)商很難找到適合建造高級公寓的大規(guī)模地塊。土地供給量的稀缺，也限制了公寓項目的開發(fā)規(guī)劃，可售房源也受到影響。
 

從投資的角度考慮，正因為房源的稀缺性，才更具有投資價值。日元的貶值讓海外投資客感覺日本的房子如此物美價廉，更是加大了投資日本房產(chǎn)的力度，有的新建高檔住宅超過30%以上都是非居住的投資客所持有。穩(wěn)定的租金回報率又讓日本房產(chǎn)投資成為高性價比、低風險的投資項目，購買人群多了也就讓可售房源顯得更加緊俏了。