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現(xiàn)在，有很多海外客戶在日本購(gòu)買土地自己建造別墅。大家自己建房子，往往首先想到的是土地面積和建造面積。但在日本，建別墅不是您想蓋幾層都可以，為了安全和舒適，日本法律是有相關(guān)規(guī)定的，這個(gè)法律規(guī)定最具代表的詞就是“建蔽率”和“容積率”，它們直接影響到您房子的建造面積，所以您不了解的話，可能會(huì)買到不適合的土地。下面我們就詳細(xì)說(shuō)明一下，“建蔽率”和“容積率”到底是什么樣的東西。
一、建蔽率
建蔽率簡(jiǎn)單地說(shuō)就是“建筑面積(從正上方看建筑物時(shí)的面積)相對(duì)于占地面積(建筑物的土地面積)的比例”。 計(jì)算公式如下所示。
例如，如果在132平方米的占地面上積建造了66平方米的建筑面積的建筑物，其建蔽率為50%。也有人想把難得的土地毫無(wú)浪費(fèi)地用在建筑物上，但從防災(zāi)和通風(fēng)的觀點(diǎn)來(lái)看，建蔽率過高的房子是不安全的。因此，為了設(shè)置一定程度的空地，引導(dǎo)大家建造寬敞的建筑物，政府根據(jù)建筑基準(zhǔn)法對(duì)建蔽率設(shè)置了限制。 但建蔽率的限制因地區(qū)而異，也就是說(shuō)，由于不同地區(qū)的城市規(guī)劃不同，那里作為住宅區(qū)或商業(yè)區(qū)的用途根據(jù)各市町村進(jìn)行了細(xì)致的分類。 其使用途徑作為“用途地域”分為12種(從平成30年4月1日開始，預(yù)定追加田園住宅地域)，各自的建蔽率限制有微妙的不同。下面我們就來(lái)看一下與住宅有關(guān)的用途地區(qū)。
按用途和地區(qū)分列：
●第二類低層住宅專用地區(qū)→允許小規(guī)模店鋪布局的低層住宅專用地區(qū)；
●第一類中高層住宅專用地區(qū)→中高層住宅的專用地區(qū)；
●第二類中高層住宅專用地區(qū)→允許設(shè)置必要便利設(shè)施的中高層住宅專用地區(qū)；
●第一類住宅地區(qū)→限制大規(guī)模店鋪事務(wù)所選址的住宅地區(qū)；
●第二類住宅地區(qū)→用于部分限制大規(guī)模店鋪事務(wù)所選址的住宅地區(qū)；
●準(zhǔn)住宅地區(qū)→汽車相關(guān)設(shè)施等沿路服務(wù)業(yè)與住宅協(xié)調(diào)布局的地區(qū)。
以建蔽率分類：
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建蔽率 50、60、80%
用住宅相關(guān)用途地區(qū)( 7種)為例進(jìn)行比較，從30%到80%，建蔽率因用地不同而有很大差異。
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另外，還有可以追加建蔽率的緩和條件。在建蔽率80%的地區(qū)以外( 30、40、50、60 % )，如果是以防止火災(zāi)和消除危險(xiǎn)為目的的“防火地區(qū)”的“耐火建筑物”的話，可以在用途地區(qū)規(guī)定的建蔽率上加上10%。另外，如果是“角地”用地，可以防止火勢(shì)蔓延，通風(fēng)也沒有障礙，因此可以增加10%的建蔽率等，根據(jù)土地和建筑物條件的不同限制也會(huì)被放寬。 例如，滿足“防火地區(qū)”、“耐火建筑物”、“角地(※1)”這3種情況下，建蔽率總計(jì)可以增加20%。如果您想住在盡可能寬敞的房子里，這樣的緩和條件是要記住的知識(shí)之一。
(※1)角地的定義因都道府縣和市町村而異。另外，土地中介有義務(wù)根據(jù)土地屬于哪個(gè)“用途地區(qū)”，對(duì)希望購(gòu)買的顧客傳達(dá)建蔽率。 但是，如果顧客在沒有完全理解這一點(diǎn)的情況下購(gòu)買的話，也不會(huì)有“雖然希望的建筑物有50平米，但是之后才知道只能建30平米”的情況。 建蔽率是考慮理想住所時(shí)不可或缺的知識(shí)。
二、容積率
建蔽率限制所謂的平面廣度，但容積率是計(jì)算“三維空間相對(duì)于占地面積的比例”，作為限制的基準(zhǔn)。計(jì)算公式如下:
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從這個(gè)公式可以看出，在計(jì)算容積率的基礎(chǔ)上，“總占地面積”是關(guān)鍵。總占地面積是指各個(gè)樓層的“總占地面積之和”的面積。 也就是說(shuō)，容積率可以說(shuō)是為了規(guī)定“對(duì)于土地能建造多少層建筑物”的基準(zhǔn)。 另外，不包含在總占地面積內(nèi)的部分有“玄關(guān)”、“陽(yáng)臺(tái)”、“閣樓”等，設(shè)置有減少面積換算的緩和措施的部分有“地下室”、“內(nèi)裝車庫(kù)”等。那么，為什么有必要設(shè)置容積率的限制呢？ 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這是為了限制人口。由于“住宅”和“下水道及周邊道路等基礎(chǔ)設(shè)施整備”是緊密結(jié)合的關(guān)系，假設(shè)在基礎(chǔ)設(shè)施整備不充分的區(qū)域，容積率的比例提高了，業(yè)主建造了層數(shù)多的房子，住戶(人口)增加了。這樣一來(lái)，公共設(shè)施的處理能力就會(huì)過度，達(dá)不到宜居的效果。因此，政府通過設(shè)定容積率這一基準(zhǔn)，在一定程度上限制了建筑物空間的規(guī)模，進(jìn)而控制了住在該地區(qū)的人口。另外，容積率也和建蔽率一樣，會(huì)根據(jù)用途、地域進(jìn)行細(xì)致的指定。
以容積率分類：
※容積率的%中，按城市計(jì)劃規(guī)定的比例
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容積率100、150、200、300、400、500 %
※容積率的%中，按城市計(jì)劃規(guī)定的比例
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容積率是由各市町村的城市計(jì)劃規(guī)定的，但并不能就這樣簡(jiǎn)單的適用。實(shí)際上，容積率是由建筑物前面道路的寬度決定的，所以需要注意。
如果前面道路不足12m，首先要根據(jù)下面的計(jì)算公式求出容積率：
前面道路的寬度×0.4(※)×100%=容積率
(※)居住類用途地區(qū)時(shí)的法定乘數(shù)，在非居住系統(tǒng)中為0.6。
也就是說(shuō)，當(dāng)建筑物前面道路的寬度為4m時(shí)，容積率為4×0.4×100=160%。即使城市規(guī)劃中容積率被認(rèn)定為200%，但與以前面道路為基礎(chǔ)的計(jì)算公式中算出的容積率相比，規(guī)定將較小的作為當(dāng)?shù)氐娜莘e率。順便說(shuō)一下，像角地那樣面向多條道路的土地，以寬度較寬為基準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。
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以“自家發(fā)電設(shè)備”這一用途為目的的空間，也有以一定的比例為限度不加算在容積率上的特例。
三、按建蔽率和容積率建造的房子會(huì)怎樣變化？
根據(jù)建蔽率和容積率建造的房子是怎樣不同的呢，我們用以下的圖來(lái)進(jìn)行比較。
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由此可知，即使是同樣的占地面積，所建的房子也大不相同。想要建造什么樣的房子，我們要根據(jù)自己的生活方式來(lái)決定，在尋找符合自己生活方式的土地的基礎(chǔ)上，把握住這些限制的存在，就可以建設(shè)符合自己理想的房子。
