日本有一種早期的公寓樓，樓齡較老，但是出售的價(jià)格較低，這種老公寓值得投資嗎？

首先，我們先了解一下老公寓的風(fēng)險(xiǎn)。

由于樓齡較老，曾經(jīng)居住在里面的業(yè)主過世后，由其子女繼承，但實(shí)際孩子也不會(huì)去居住。不過相應(yīng)的資產(chǎn)稅、物業(yè)管理費(fèi)等仍需繳納，所以房子空置的話其實(shí)變成了負(fù)資產(chǎn)。同時(shí)，由于樓齡太老了，如果管理不善，樓體外觀和配套設(shè)施都已老舊，出租也會(huì)變得困難，出售也不容易，所以空房的情況變多。于是，越是空置率高的公寓就越難出租出去，房屋的價(jià)值也越來越低，于是進(jìn)入了惡性循環(huán)。

其實(shí)，公寓的老齡化對(duì)策主要是制定長期的修繕計(jì)劃，以此為基礎(chǔ)定期進(jìn)行大規(guī)模的修繕，并根據(jù)公寓的狀態(tài)，有時(shí)“重建”可能更好。 另外，以“土地”的形式出售也可以考慮。 根據(jù)2014年修正的《關(guān)于公寓改建等順利化的法律》制度，如果業(yè)主有五分之四以上贊成的話，就可以賣出公寓和用地，不過只有被特定行政廳認(rèn)定為抗震性不足的公寓才可以使用這條制度。

公寓的改建具有耐震性和節(jié)能性提高，資產(chǎn)價(jià)值提高等優(yōu)點(diǎn)。但是，實(shí)際拆除和重建公寓的話，需要相應(yīng)的工期。 在這期間，居住者會(huì)承受臨時(shí)租房和搬家的負(fù)擔(dān)，也有人對(duì)環(huán)境變化感到抵觸，此外，如果重建資金不足，將產(chǎn)生新的負(fù)擔(dān)。 因此，在容積率有富裕的情況下，也有增加重建的新公寓的戶數(shù)后販賣，籌措資金的方法，但是如果成本核算下來不合適的話就變得困難了。

所以，由于管理費(fèi)用和修繕積金滯納導(dǎo)致維護(hù)狀態(tài)不好，管理狀態(tài)也特別不好的老公寓，這種房子雖然便宜但不建議購買。而管理費(fèi)和修繕公積金等儲(chǔ)備充足，管理狀態(tài)良好的老公寓，才可以考慮購買。