根據(jù)2018年日本人口數(shù)據(jù)顯示，日本總?cè)丝?.26億，位居世界人口排名第11位，人口分布密度350人每平方公里。雖然日本人口不及我國(guó)的十分之一，但是密度卻是我國(guó)的2倍，而且人口多集中在東京這個(gè)超級(jí)大城市里。東京是青年人向往的夢(mèng)想之地，也是外國(guó)人認(rèn)識(shí)日本的最大的窗口。在日本少子化加速的時(shí)候，東京卻是人口凈流入最高的地方，2018年比上年同期增加人口約10萬(wàn)多人。東京，正以其內(nèi)在的魅力，吸引著海內(nèi)外關(guān)注的目光。

人口聚集的地方，住宿是首要關(guān)注的話題。都知道日本年輕人不輕易購(gòu)買房產(chǎn)，租房是他們落腳東京的首選。根據(jù)HIMAWARI株式會(huì)社統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，東京都88%的租客的年齡集中在20~39歲，多為公司白領(lǐng)，是租房的主力軍。單身住宅的需求量遠(yuǎn)超家庭住宅的需求量，并呈上升趨勢(shì)。租賃戶型多集中為開間、一室、兩室的小戶型，幾乎占到90%的房源量。房屋面積基本上多集中在20~50平方米，而大于這個(gè)面積的需求量則驟減。位置方面，距車站步行10分鐘以內(nèi)（按每分鐘80米計(jì)算）的房屋出租率高達(dá)95%。所以，從房屋租賃市場(chǎng)看，車站附近小戶型的房屋更受年輕白領(lǐng)的青睞。

同不買房子的日本年輕白領(lǐng)形成鮮明對(duì)比的是，海外客人正在成為投資東京房產(chǎn)的主力。因?yàn)榭春萌毡鹃L(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益，低總價(jià)的小戶型也成為房屋買賣的主戰(zhàn)場(chǎng)。根據(jù)HIMAWARI株式會(huì)社統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，車站步行10分鐘以內(nèi)的小戶型交易量最大，新房的租金回報(bào)穩(wěn)定在4~5%左右，二手房因總價(jià)低于新房，租金回報(bào)稍高，約在5~5.5%左右，個(gè)別二手房可達(dá)到7~8%。曾經(jīng)低迷的日本房?jī)r(jià)已悄然回暖，東京房?jī)r(jià)普遍漲幅超過(guò)5%，有些地段好、品質(zhì)佳的公寓項(xiàng)目漲幅更超過(guò)11%，因此，有的海外買家在不同地區(qū)分別購(gòu)買多個(gè)小戶型公寓用于出租，在獲取租金收益的同時(shí)，獲得房產(chǎn)增值收益。另外，東京酒店業(yè)的收益率遠(yuǎn)高于長(zhǎng)租公寓，2020年的東京奧運(yùn)會(huì)也是房?jī)r(jià)的助推器，更有海外買家投資整棟獨(dú)立公寓樓，作為酒店或民宿經(jīng)營(yíng)，可委托日本當(dāng)?shù)氐墓芾砉具\(yùn)營(yíng)，也可以自己運(yùn)營(yíng)，并由此獲得投資經(jīng)營(yíng)管理簽證。如考慮到將來(lái)的變現(xiàn)問(wèn)題，根據(jù)目前市場(chǎng)反饋，地段好的新房交易周期更短，更容易變現(xiàn)。

日本的“一老、一小的新政策”、“新移民政策”、“新留學(xué)政策”以及“旅游立國(guó)”的目標(biāo)等政策的頒布，無(wú)不是致力于人口數(shù)量的增加，擴(kuò)大“內(nèi)需”，推動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展。而房產(chǎn)作為“生活必需品”也勢(shì)必會(huì)順應(yīng)歷史發(fā)展規(guī)律。